Eigentumswohnung und Betriebskosten: was Wohnungseigentum laufend kostet

Zuletzt aktualisiert: 17.10.2026

Eine Eigentumswohnung mit 70 m² kostet ihren Besitzer jeden Monat rund 260 Euro an Betriebskosten und Rücklage, und das auch dann noch, wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Dazu kommen Heizung, Strom und die Instandhaltung in der eigenen Wohnung. Trotzdem wohnen Eigentümer im Schnitt deutlich billiger als Mieter: Bei der Erhebung von Statistik Austria für 2025 lagen die Wohnkosten in einer Eigentumswohnung bei 7,3 Euro pro m² und Monat, in einer privaten Mietwohnung bei 14,5 Euro. Auf dieser Seite erfährst du, was Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz bedeutet, welche Kosten beim Kauf und danach jeden Monat auf dich zukommen, wie die Eigentümergemeinschaft entscheidet und wie sich die laufenden Kosten im Vergleich zur Miete schlagen.

Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall, etwa vor dem Kauf oder bei einem Streit in der Eigentümergemeinschaft, hol dir rechtlichen Rat, zum Beispiel bei der Arbeiterkammer, einem Notar oder einem Anwalt.

Wohnungseigentum: Miteigentumsanteil und Nutzwert

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft streng genommen einen Anteil am ganzen Haus samt Grundstück. Das Wohnungseigentumsgesetz verbindet diesen Miteigentumsanteil untrennbar mit dem Recht, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen und über sie zu verfügen, sie also zu bewohnen, zu vermieten, zu verkaufen oder zu vererben. Im Eigentumsblatt des Grundbuchs steht deshalb ein Bruch wie 85/1.420 und daneben das Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung.

Wie groß dein Anteil ist, ergibt sich aus dem Nutzwert. Er misst, was eine Wohnung im Verhältnis zu den anderen im Haus wert ist: Grundlage ist die Nutzfläche, dazu kommen Zu- und Abschläge, etwa für die Lage im Haus, einen Balkon oder einen Garten. Festgelegt werden die Nutzwerte in einem Nutzwertgutachten, das ein Ziviltechniker oder ein gerichtlich zertifizierter Sachverständiger erstellt. Der Nutzwert deiner Wohnung geteilt durch die Summe aller Nutzwerte ergibt deinen Miteigentumsanteil, und nach diesem Anteil zahlst du später fast alle gemeinsamen Kosten.

Alle Eigentümer zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft. Die allgemeinen Teile des Hauses wie Dach, Fassade, Stiegenhaus, Lift, Keller- und Müllraum gehören allen gemeinsam, und die Gemeinschaft verwaltet sie, meist über eine Hausverwaltung. Für das Innere deiner Wohnung bist du selbst zuständig: Leitungen, Heizung und Sanitäranlagen in der Wohnung wartest und reparierst du auf eigene Kosten. Ernste Schäden am Haus, etwa ein Gebrechen an einer Wasser- oder Gasleitung, das die Bausubstanz gefährdet, zahlt dagegen die Gemeinschaft, auch wenn es in deiner Wohnung auftritt.

Eigentumswohnung kaufen: die Kaufnebenkosten

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss zum Kaufpreis rund 10 Prozent an Nebenkosten einplanen, und dieses Geld ist weg, es steckt nicht im Wert der Wohnung.

Ein Beispiel mit Beispielwerten für die Kaufnebenkosten: Wohnung um 300.000 Euro, Kredit über 270.000 Euro, Kauf über einen Makler. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, also 10.500 Euro. Für die Eintragung ins Grundbuch fallen 1,1 Prozent an, also 3.300 Euro, für die Eintragung des Pfandrechts der Bank 1,2 Prozent vom Kredit, also 3.240 Euro. Der Makler bekommt höchstens 3 Prozent plus Umsatzsteuer, also 10.800 Euro, und der Notar oder Anwalt für Vertrag und Treuhandschaft je nach Tarif 1 bis 3 Prozent, im Beispiel 6.000 Euro. Zusammen sind das 33.840 Euro, gut 11 Prozent des Kaufpreises. Die Befreiung von den Grundbuchgebühren für den Hauptwohnsitz ist Mitte 2026 ausgelaufen.

Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision, über die sich verhandeln lässt. Wer zum ersten Mal kauft, sollte vor dem Immobilienkauf zur Eigennutzung auch Lage, Zustand und eine leistbare Rate durchrechnen.

Betriebskosten: Eigentumswohnung, Grundsteuer und Hausverwaltung

Jeden Monat schickt die Hausverwaltung eine Vorschreibung, die meist am Monatsanfang fällig ist und aus zwei Teilen besteht: den Betriebskosten des Hauses und dem Beitrag zur Rücklage.

Zu den Betriebskosten gehören Wasser und Kanal, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Strom für Stiegenhaus und Keller, Reinigung und Betreuung des Hauses, die Versicherung des Gebäudes, der Lift, das Honorar der Hausverwaltung und die Grundsteuer, die die Gemeinde einhebt. Für Mietwohnungen zählt das Gesetz genau auf, was verrechnet werden darf. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine solche Liste, Eigentümer tragen alles, was die Liegenschaft kostet, aufgeteilt nach ihren Miteigentumsanteilen. Die Hausverwaltung ist ein Dienstleister wie jeder andere, ihr Honorar ist frei vereinbart und nicht gedeckelt. Einen neuen Verwalter zu finden, ist in der Praxis aber schwer und bedeutet viel Aufwand, deshalb gehören das Honorar und die Arbeit der Hausverwaltung schon vor dem Kauf angesehen.

Eine amtliche Durchschnittszahl für die Betriebskosten von Eigentumswohnungen gibt es nicht. Als Orientierung dienen die Mietwohnungen: Dort lagen die Betriebskosten 2025 im Schnitt bei 2,6 Euro pro m² und Monat, Heizung und Warmwasser nicht eingerechnet. Im Eigentum fallen die gleichen Posten an, deshalb sind ähnliche Betriebskosten pro m² ein brauchbarer Richtwert, im einzelnen Haus können sie aber deutlich darüber oder darunter liegen. Bei einer Auswertung der Mietervereinigung für Wiener Häuser im Abrechnungsjahr 2024 waren Versicherung, Reinigung, Wasser und Verwaltung die größten Posten, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung machten zusammen ein gutes Drittel aus. Die Betriebskosten, Wohnung für Wohnung, hängen also stark am Haus: Ein Lift oder ein großer Garten treiben sie nach oben.

Rücklage: Eigentumswohnung, Reparaturrücklage und Mindestrücklage

Neben den Betriebskosten zahlt jeder Eigentümer in die Rücklage, oft auch Reparaturrücklage genannt: einen gemeinsamen Topf für künftige Arbeiten am Haus wie ein neues Dach, eine neue Fassade, den Lift oder die Heizanlage.

Seit Juli 2022 schreibt das Wohnungseigentumsgesetz eine Mindestrücklage vor, anfangs 0,90 Euro pro m² Nutzfläche und Monat. Der Betrag steigt alle zwei Jahre mit der Inflation, seit Jänner 2024 auf 1,06 Euro und seit Jänner 2026 auf 1,12 Euro, die nächste Anpassung folgt 2028. Für die Beispielwohnung mit 70 m² sind das rund 78 Euro im Monat; genau rechnet die Hausverwaltung nach deinem Miteigentumsanteil, deshalb kann dein Betrag etwas abweichen. Weniger ist nur in Ausnahmen erlaubt, etwa wenn schon eine sehr hohe Rücklage da ist oder das Haus neu gebaut oder gerade saniert wurde. Das Geld liegt auf einem eigenen Konto der Gemeinschaft, in das jeder Eigentümer Einsicht hat.

Reicht die Rücklage für eine große Sanierung nicht, kommt eine Sonderzahlung auf alle zu, oder die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf, den wieder alle über die Vorschreibung zurückzahlen. Eine Rücklage über dem Minimum ist deshalb kein Nachteil, sie ist der Notgroschen des Hauses, und wer eine Wohnung kauft, sollte vorher nachfragen, wie viel im Topf ist und welche Arbeiten anstehen. Beim Verkauf bleibt die Rücklage. Wohnungseigentum und gemeinsamer Topf gehören zum Haus: Ein Guthaben wird dem Verkäufer nicht ausbezahlt, es kommt dem neuen Eigentümer zugute.

Laufende Kosten: Eigentumswohnung im Rechenbeispiel

Für die Beispielwohnung mit 70 m² kommen jeden Monat rund 260 Euro an die Hausverwaltung zusammen: 182 Euro Betriebskosten, gerechnet mit 2,6 Euro pro m², und rund 78 Euro Rücklage.

Dazu kommen Kosten, die du direkt zahlst. Mit einer eigenen Gastherme gehen Heizung und Warmwasser an den Energieversorger, bei einer gemeinsamen Heizung im Haus werden zwischen 55 und 85 Prozent nach Verbrauch abgerechnet und der Rest nach Fläche. Als Beispielwert kosten Heizung, Warmwasser und Strom 120 Euro im Monat. Bleibt die Instandhaltung: Eigentumswohnung heißt, dass Therme, Leitungen, Bad und Böden in der Wohnung deine Sache sind. Wer dafür jeden Monat 100 Euro zur Seite legt, hat nach zehn Jahren 12.000 Euro für ein neues Bad oder eine neue Therme. Bei der Eigentumswohnung kosten die laufenden Posten zusammen also rund 480 Euro im Monat.

Solange der Kredit läuft, kommt die Rate dazu: Bei 270.000 Euro über 30 Jahre mit 3,4 Prozent Fixzins sind das rund 1.200 Euro im Monat, deine eigene Rate rechnest du mit dem Kreditrechner aus. Mit Kredit kostet die Wohnung im Beispiel also rund 1.680 Euro im Monat, nach dem Kredit nur noch rund 480 Euro, und dieser Unterschied ist der Grund, warum Eigentum auf Dauer billiger wird.

Eigentümerversammlung, Beschlüsse und Betriebskostenabrechnung

Was im Haus geschieht, entscheidet die Eigentümergemeinschaft, meist in der Eigentümerversammlung, zu der die Hausverwaltung mindestens alle zwei Jahre einladen muss, mit Tagesordnung und mindestens zwei Wochen vorher.

Abgestimmt wird nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Ein Beschluss gilt, wenn die Mehrheit aller Miteigentumsanteile zustimmt oder wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen dafür sind und diese zusammen mindestens ein Drittel aller Anteile ausmachen. Wer nicht abstimmt, verhindert also keinen Beschluss. Abstimmen ist auch schriftlich möglich, etwa per Umlaufbeschluss, bei dem die Hausverwaltung allen Eigentümern einen Vorschlag zur Abstimmung schickt. Beschlüsse werden im Haus ausgehängt und zugeschickt, und wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, kann ihn innerhalb eines Monats bei Gericht anfechten; bei größeren Veränderungen wie einem neuen Lift gelten längere Fristen. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte zur Eigentümerversammlung gehen und mitstimmen, denn dort wird über das eigene Geld entschieden, und wer fehlt, überlässt die Entscheidung den anderen.

Einmal im Jahr, in der Regel bis 30. Juni des Folgejahres, legt die Hausverwaltung die Abrechnung: die Betriebskostenabrechnung des Hauses mit allen Ausgaben, dem Stand der Rücklage und deinem Anteil. Ein Guthaben wird mit den nächsten Vorschreibungen verrechnet, eine Nachzahlung ist innerhalb von zwei Monaten fällig, und du hast das Recht, die Belege einzusehen. Vor größeren Arbeiten muss die Hausverwaltung mindestens drei Angebote einholen und rechtzeitig eine Vorausschau auf geplante Arbeiten und die nötigen Beiträge vorlegen. Die Abrechnung jedes Jahr durchzusehen kostet eine halbe Stunde, und Fehler fallen nur dem auf, der hinschaut.

Eigentum oder Miete: die Wohnkosten im Vergleich

Die Wohnkosten von Eigentümern liegen deutlich unter denen von Mietern: Eine Eigentumswohnung kostete 2025 im Schnitt 7,3 Euro pro m² und Monat, eine Gemeindewohnung 11,1 Euro, eine Genossenschaftswohnung 11,8 Euro und eine private Mietwohnung 14,5 Euro.

Eigentümer gaben dafür 16 Prozent ihres Einkommens aus, Mieter am freien Markt 32 Prozent. In diesen Zahlen stecken Energie und die Zinsen eines Wohnkredits, die Tilgung aber nicht, und viele Eigentümer haben ihren Kredit schon abbezahlt. Der Vergleich zeigt also vor allem, wie günstig Wohnen nach dem Kredit wird. Ob sich der Kauf mit Kredit gegenüber der Miete rechnet, hängt an Kaufpreis, Zinsen und daran, ob der Mieter das ersparte Geld wirklich anlegt; beim Vergleich mieten oder kaufen liegt der Käufer nach 30 Jahren vorne.

Dazu eine klare Meinung: Eigentum ist am Anfang teurer, und man ist weniger flexibel als in einer Mietwohnung, aber auf Dauer ist es günstiger und zahlt sich aus. Eigentum ist allerdings nicht gleich Eigentum: Eine Wohnung mit 60 m² kostet laufend etwas ganz anderes als ein Haus mit 200 m². Was man kauft, muss zum eigenen Einkommen passen, und das gilt umgekehrt genauso für die Miete, auch sie muss zum Lebensstil passen. Wer etwas Größeres will, kommt nicht mit mehr Schulden ans Ziel, sondern nur, indem er sein Einkommen erhöht oder andere Ausgaben senkt.

Der Rat zum Schluss: Bevor du eine Eigentumswohnung kaufst, lass dir von der Hausverwaltung die letzte Abrechnung, den Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben, rechne die laufenden Kosten samt Rücklage und Instandhaltung zu deiner Kreditrate dazu und kauf nur, wenn auch diese Summe bequem in dein Budget passt.

Quellen: RIS: Wohnungseigentumsgesetz 2002 und Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz; oesterreich.gv.at: Was ist Wohnungseigentum?, Eigentümergemeinschaft, Verwaltung der Liegenschaft, Laufende Aufwendungen und Nebenkosten beim Kauf; Arbeiterkammer: Laufende Kosten bei Eigentumswohnungen und Abrechnungen bei Eigentumswohnungen; WKO: Mindestrücklage ab 1.1.2026; BMF: Grundsteuer; Statistik Austria: Wohnkosten und Wohnen 2025; Mietervereinigung: Betriebskostenspiegel 2026. Stand: Oktober 2026.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung. Beträge wie die Mindestrücklage werden regelmäßig angepasst, maßgeblich sind die Vorschreibung deiner Hausverwaltung und der Wohnungseigentumsvertrag.