Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt

Zuletzt aktualisiert: 17.10.2026

Wer eine Wohnung um 400.000 Euro kauft, zahlt 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, dazu 4.400 Euro für die Eintragung ins Grundbuch. Mit Makler, Notar und Kredit kommen schnell 40.000 Euro Kaufnebenkosten zusammen, also rund zehn Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer in Österreich fällt an, sobald ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt, egal ob durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Auf dieser Seite erfährst du, wie hoch sie ist, wie du die Grunderwerbsteuer berechnen kannst, welche Befreiungen es gibt, was die Grundbucheintragungsgebühr damit zu tun hat und wer sie an das Finanzamt zahlt.

Weil es um steuerliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite gibt nur einen groben Überblick. Für deinen eigenen Fall hol dir fachliche Hilfe, zum Beispiel beim Notar, beim Finanzamt oder bei einer Steuerberatung.

Grunderwerbsteuer Österreich: was sie ist und wer sie zahlt

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks in Österreich. Als Grundstück zählen Grund und Boden, Gebäude und Eigentumswohnungen samt fest eingebauter Küche und Bad, nicht aber Möbel. Die Steuer entsteht schon mit dem Kaufvertrag, nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Wer einen Vertrag unterschreibt, schuldet also die Steuer, auch wenn die Eintragung Monate später erfolgt.

Steuerschuldner sind beide Seiten, Käufer und Verkäufer. Meist steht im Vertrag, dass der Käufer zahlt, das ändert aber nichts daran, dass das Finanzamt sich im Notfall auch an den Verkäufer halten kann. Bei Erbschaft und Schenkung auf den Todesfall zahlt nur, wer erbt. 2025 brachte die Grunderwerbsteuer rund 1,3 Milliarden Euro, fast 94 Prozent davon bekommen die Gemeinden, in denen die Grundstücke liegen.

Grunderwerbsteuer beim Kauf: 3,5 Prozent

Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung, also im Normalfall des Kaufpreises, mindestens aber 3,5 Prozent des Grundstückswerts. Zur Gegenleistung zählt alles, was du für das Grundstück aufwendest: der Kaufpreis samt Umsatzsteuer, übernommene Schulden oder ein Wohnrecht, das sich der Verkäufer vorbehält. Kaufst du Möbel oder Inventar mit, gehört dieser Teil des Preises nicht dazu, deshalb lohnt es sich, ihn im Vertrag eigens auszuweisen.

Ein Sonderfall ist der Kauf in der Familie. Verkaufen dir die Eltern, Geschwister oder dein Ehepartner eine Wohnung, gilt das als unentgeltlich, auch wenn du dafür bezahlst. Dann wird nicht der Kaufpreis besteuert, sondern der Grundstückswert nach dem günstigeren Stufentarif. Das gilt auch für Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz.

Grunderwerbsteuer: Schenkung und Erbschaft

Bei Schenkung, Erbschaft und allen Übertragungen in der Familie gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert: Für die ersten 250.000 Euro zahlst du 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent und für alles darüber 3,5 Prozent. Bekommst du von derselben Person innerhalb von fünf Jahren mehrere Grundstücke oder Teile davon, werden sie zusammengerechnet, damit niemand den günstigen Tarif durch Aufteilen mehrmals nutzt. Für die Grunderwerbsteuer: Erbschaft und Schenkung werden gleich behandelt, bei der Erbschaft wird die Steuer mit der Einantwortung fällig.

Der Grundstückswert ist meist niedriger als der Marktwert. Er wird entweder mit einem vereinfachten Pauschalwertmodell aus Bodenwert und Gebäudefläche berechnet, wofür das Finanzministerium einen Grundstückswertrechner anbietet, oder aus dem Immobilienpreisspiegel von Statistik Austria, wovon 71,25 Prozent angesetzt werden. Ist der echte Wert niedriger, kannst du ihn mit einem Gutachten nachweisen. Wer Vermögen in der Familie weitergeben will, sollte sich rechtzeitig überlegen, ob eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll ist, mehr dazu auf der Seite Erben und Schenken.

Grunderwerbsteuer Befreiung: wann weniger oder nichts anfällt

Eine wichtige Grunderwerbsteuer-Befreiung gibt es für Ehepaare und eingetragene Partner. Kaufen oder bauen sie gemeinsam eine Wohnung als Hauptwohnsitz und erwirbt einer vom anderen einen Anteil, ist das bis 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche steuerfrei. Erbt der Ehepartner die gemeinsame Wohnung, ist das ebenfalls bis 150 Quadratmeter befreit. Für Lebensgefährten gilt diese Befreiung nicht. Steuerfrei sind außerdem Erwerbe bis 1.100 Euro, und wer einen Betrieb übernimmt, hat unter bestimmten Bedingungen einen Freibetrag von 900.000 Euro.

Wird ein Kauf innerhalb von drei Jahren rückgängig gemacht, bekommst du die Grunderwerbsteuer auf Antrag zurück. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim gibt es in Österreich nicht. Die Befreiung, die von 2024 bis Mitte 2026 galt, betraf nur die Gebühren für das Grundbuch und ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.

Grundbucheintragungsgebühr und Kaufnebenkosten: Wohnung und Haus

Neben der Grunderwerbsteuer zahlst du die Grundbucheintragungsgebühr, auch Eintragungsgebühr Grundbuch genannt: 1,1 Prozent des Kaufpreises für die Eintragung als Eigentümer. Brauchst du einen Kredit, kommt die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandrechts dazu, damit die Bank im Grundbuch abgesichert ist. Diese Gebühren gehen an das Gericht, nicht an das Finanzamt, und fallen erst mit der Eintragung an. Wie das Grundbuch aufgebaut ist und was du vor dem Kauf darin prüfen solltest, steht auf der Seite über das Grundbuch.

Dazu kommen Notar oder Anwalt für Vertrag und Treuhand mit ungefähr 1 bis 3 Prozent und die Maklerprovision mit höchstens 3 Prozent plus Umsatzsteuer, also bis zu 3,6 Prozent. Die Arbeiterkammer rechnet bei den Kaufnebenkosten einer Wohnung insgesamt mit rund 10 Prozent des Kaufpreises. Diese Kaufnebenkosten solltest du aus eigenem Geld zahlen und nicht mitfinanzieren, denn jeder Euro, den du selbst mitbringst, muss nicht über Jahrzehnte mit Zinsen zurückgezahlt werden, wie auf der Seite über den Wohnkredit erklärt.

Rechenbeispiel für das Steuerjahr 2026

Beispielwerte zum Grunderwerbsteuer berechnen: Du kaufst eine Wohnung um 400.000 Euro über einen Makler und finanzierst 300.000 Euro mit einem Kredit. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, also 14.000 Euro. Die Eintragung ins Grundbuch kostet 1,1 Prozent oder 4.400 Euro, das Pfandrecht 1,2 Prozent von 300.000 Euro oder 3.600 Euro. Der Makler verlangt 3,6 Prozent samt Umsatzsteuer, das sind 14.400 Euro, Notar oder Anwalt bei 2 Prozent rund 8.000 Euro. Zusammen sind das 44.400 Euro Kaufnebenkosten, 11,1 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler und ohne Kredit wären es 26.400 Euro.

Zum Vergleich die Schenkung: Schenken dir die Eltern eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro, zahlst du für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent oder 1.250 Euro und für die restlichen 50.000 Euro 2 Prozent oder 1.000 Euro, zusammen 2.250 Euro. Einen eigenen Grunderwerbsteuer-Rechner brauchst du dafür nicht, die Rechnung ist mit diesen Schritten schnell gemacht. Wie hoch die Raten für den Kredit werden, rechnest du mit dem Kreditrechner aus.

Wie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt kommt

In der Praxis kümmert sich der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, um die Grunderwerbsteuer. Er berechnet sie selbst, nimmt sie meist vom Treuhandkonto und zahlt sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt, also bei einem Vertrag im Mai bis 15. Juli. Er haftet dafür, dass sie bezahlt wird, und bestätigt dem Grundbuchsgericht, dass alles erledigt ist. Ohne diese Bestätigung oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gibt es keine Eintragung ins Grundbuch. Ab 2027 wird das elektronische Verfahren neu geregelt, an der Frist ändert sich nichts.

Bei Schenkungen und Erbschaften läuft es ähnlich, der Grundstückswert muss dann aber eigens ermittelt werden. Jede Lage ist anders, gerade bei Teilschenkungen, Wohnrechten oder Betriebsübergaben lohnt sich die Beratung beim Notar vor der Unterschrift.

Der Rat zum Schluss: Rechne bei jedem Immobilienkauf mit rund 10 Prozent Kaufnebenkosten, leg sie zusätzlich zu den Eigenmitteln auf die Seite, schau vor der Unterschrift ins Grundbuch und lass dir vom Notar vorab schriftlich aufschlüsseln, welche Steuern und Gebühren auf dich zukommen.

Quellen: BMF: Grunderwerbsteuer, Steuersatz, Bemessungsgrundlage, Steuerschuldner, Befreiungen und Abfuhr; Unternehmensserviceportal: Grunderwerbsteuer; RIS: Grunderwerbsteuergesetz und Gerichtsgebührengesetz; oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Immobilienkauf; Arbeiterkammer: Nebenkosten beim Wohnungskauf und Tipps zum Wohnungskauf; BMF: Monatsbericht Dezember 2025. Stand: Oktober 2026.

Hinweis: Diese Seite gibt nur einen groben Überblick über die Grunderwerbsteuer und ersetzt keine Steuerberatung. Jede Lage ist anders: Bei Fragen zu deinem Fall hol dir fachliche Hilfe, zum Beispiel beim Notar, beim Finanzamt oder bei einer Steuerberatung. Die Rechenbeispiele verwenden Beispielwerte.