Mieterhöhung: wann sie erlaubt ist und wie sie richtig berechnet wird

Zuletzt aktualisiert: 03.11.2026

Steigen die Preise in einem Jahr um 4 Prozent, darf eine frei vereinbarte Miete seit 2026 trotzdem nur um 3,5 Prozent steigen, und eine Altbaumiete nach dem Richtwert am 1. April 2027 um höchstens 2 Prozent. Ob eine Mieterhöhung erlaubt ist und wie hoch sie ausfallen darf, hängt fast immer von zwei Dingen ab: von der Art des Mietverhältnisses und davon, was im Mietvertrag steht. Für Mieter heißt das, dass sich jede Erhöhung nachrechnen lässt. Für Vermieter, die eine Wohnung als Geldanlage halten, hängt an der richtigen Erhöhung, ob die Miete mit der Inflation mitwächst oder an Wert verliert. Diese Seite erklärt beiden Seiten, welche Regeln gelten, wie die Mietpreisbremse wirkt, wie ein Erhöhungsschreiben aussehen muss und an wen du dich bei Zweifeln wendest.

Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall holst du dir am besten Rat bei der Arbeiterkammer, einer Mieterberatung oder einem Rechtsanwalt, als Vermieter auch bei deiner Hausverwaltung.

Wann eine Mieterhöhung erlaubt ist

Die Miete in einem Mietvertrag gilt, bis beide Seiten etwas anderes vereinbaren oder der Vertrag selbst eine Erhöhung vorsieht. Der häufigste Weg ist die Wertsicherung: Im Vertrag steht, dass sich die Miete mit einem Preisindex verändert. Fehlt so eine Klausel, darf der Vermieter die Miete während des laufenden Vertrags nicht einfach anheben, auch nicht wegen hoher Inflation. Daran ändert auch das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz nichts, denn es begrenzt nur Erhöhungen, die im Vertrag vereinbart sind.

Daneben gibt es seltenere Wege. Endet ein befristeter Vertrag, kann ein neuer Vertrag eine neue Miete enthalten. In Häusern, für die das Mietrechtsgesetz voll gilt, kann der Vermieter außerdem eine Erhöhung für eine bestimmte Zeit beantragen, wenn die Rücklage aus den Mieten der letzten zehn Jahre, die Mietzinsreserve, für eine größere Erhaltungsarbeit am Haus nicht reicht. Keine Mieterhöhung im engeren Sinn sind steigende Betriebskosten für Wasser, Müllabfuhr oder Hausbetreuung. Um sie geht es hier nicht, sondern um die Hauptmiete, auch Hauptmietzins genannt: das Entgelt für die Wohnung selbst, ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer.

Welches Mietverhältnis du hast

Wann und wie stark die Miete steigen darf, hängt davon ab, wie weit das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, für die Wohnung gilt. Das Mietrecht kennt dafür drei Stufen, abhängig vor allem vom Alter des Hauses und von der Art der Wohnung.

In der Vollanwendung, vor allem in Altbauten und geförderten Neubauten, ist die Höhe der Miete begrenzt. Für die meisten Verträge seit März 1994 gilt die Richtwertmiete: ein Betrag pro Quadratmeter, der Richtwert, den das Gesetz für jedes Bundesland festlegt, dazu Zu- und Abschläge. Ältere Verträge haben meist eine Kategoriemiete, die von der Ausstattung der Wohnung abhängt, und bei großen Wohnungen über 130 Quadratmeter gilt ein angemessener Mietzins nach vergleichbaren Wohnungen. In der Teilanwendung, etwa bei frei finanzierten Neubauten, gilt ein freier Mietzins: Die Höhe wird frei vereinbart. Ganz ausgenommen sind vor allem Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, etwa das vermietete Einfamilienhaus, dort zählt nur der Vertrag. Für die Genossenschaftswohnung gelten eigene Regeln, und bei geförderten Wohnungen bleiben die Mietregeln der Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes bestehen.

Die Wertsicherungsklausel und der Verbraucherpreisindex

Eine Wertsicherungsklausel bindet die Miete fast immer an den Verbraucherpreisindex, kurz VPI, den Statistik Austria jeden Monat veröffentlicht. Er misst, wie sich die Preise eines typischen Warenkorbs verändern, also die Inflation. Eine Miete mit so einer Klausel heißt im Alltag Indexmiete. Die Klausel legt fest, welcher Index gilt, welcher Monat die Ausgangsbasis ist und ab welcher Veränderung angepasst wird. Häufig steht dort ein Schwellenwert, etwa 5 Prozent: Erst wenn der Index um so viel gestiegen ist, ändert sich die Miete. Sinkt der Index im Jahresschnitt, sieht das gesetzliche Berechnungsmodell auch eine niedrigere Miete vor.

Für den Vermieter ist die Wertsicherung der Schutz seines Ertrags. Beispielwerte: Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern um 270.000 Euro bringt 750 Euro Hauptmiete im Monat, also 9.000 Euro im Jahr oder rund 3,3 Prozent vom Kaufpreis, vor Kosten und Steuern. Bleibt die Miete zehn Jahre gleich und liegt die Inflation bei 3 Prozent im Jahr, kann man sich mit den 750 Euro am Ende nur noch so viel kaufen wie heute mit rund 558 Euro. Wer vermietet, nimmt die Wertsicherung deshalb in jeden Vertrag auf, denn wie jedes andere Einkommen muss auch die Miete mit der Inflation mitwachsen, sonst sinkt der Ertrag Jahr für Jahr. Für den Mieter ist dieselbe Klausel der Maßstab, an dem er jede Erhöhung messen kann.

Die Mietpreisbremse: was das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt

Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Wertsicherung aller Wohnungsmietverträge in der Voll- und in der Teilanwendung, auch bei alten Verträgen. Beschlossen wurde die Mietpreisbremse 2026 Ende 2025, und drei Regeln stehen im Mittelpunkt. Erstens darf die Miete nur noch einmal im Jahr steigen, am 1. April. Sieht der Vertrag einen anderen Termin vor, etwa den Jänner, wartet der Vermieter bis April und darf dann nur so viel verlangen, wie zum vertraglichen Termin erlaubt gewesen wäre. Zweitens zählt die durchschnittliche Inflation des Vorjahres, der Teil über 3 Prozent nur zur Hälfte. Drittens zählt bei neuen Verträgen die Inflation des ersten Jahres nur für die vollen Monate seit Vertragsabschluss: Wer im April 2026 unterschreibt, bekommt die erste Erhöhung am 1. April 2027 mit acht Zwölfteln der Inflation von 2026.

Für Wohnungen in der Vollanwendung mit gesetzlich begrenzter Miete, also Richtwertmiete, Kategoriemiete oder angemessenem Mietzins, gilt zusätzlich ein fester Deckel: höchstens 1 Prozent am 1. April 2026 und höchstens 2 Prozent am 1. April 2027. Was wegen der Bremse nicht weitergegeben werden darf, holt der Vermieter später nicht nach. Für Mieter dämpft das den Anstieg in Jahren hoher Inflation, Vermieter tragen dafür einen Teil der Teuerung selbst. Nicht unter die Bremse fallen Wohnungen, die ganz vom MRG ausgenommen sind, die meisten Genossenschaftswohnungen und Geschäftsräume. Ist in einem Vertrag von vor 2026 die Wertsicherungsklausel unwirksam, bekommt der Mieter zu viel Bezahltes grundsätzlich nur noch für die letzten fünf Jahre zurück.

Richtwert und Kategoriebeträge: die Mieterhöhung 2026 und 2027

In der Vollanwendung passt das Gesetz auch die Höchstbeträge selbst an, jedes Jahr am 1. April und mit denselben Grenzen. Bei der Mieterhöhung 2026 durften Richtwerte und Kategoriebeträge deshalb nur um 1 Prozent steigen, obwohl die Inflation 2025 bei 3,6 Prozent lag. Der Richtwert in Wien stieg von 6,67 auf 6,74 Euro pro Quadratmeter, in Vorarlberg, wo er am höchsten ist, von 10,25 auf 10,35 Euro, der Betrag für Kategorie A von 4,47 auf 4,51 Euro. Frei vereinbarte Mieten in der Teilanwendung durften am 1. April 2026 um höchstens rund 3,3 Prozent steigen, weil nur der Teil über 3 Prozent halbiert wird. Wurde eine Miete länger nicht angepasst, kann die erste Erhöhung nach dem neuen Modell auch einen Teil der Inflation früherer Jahre enthalten.

Am 1. April 2027 dürfen Richtwerte, Kategoriebeträge und gesetzlich begrenzte Mieten um höchstens 2 Prozent steigen. Wie viel frei vereinbarte Mieten steigen dürfen, steht erst fest, wenn Statistik Austria Anfang 2027 die Inflation von 2026 veröffentlicht. Ab 2028 gilt für alle dieselbe Regel: bis 3 Prozent voll, darüber zur Hälfte. Der Richtwert selbst ist in jedem Bundesland verschieden und reicht seit 1. April 2026 von 6,15 Euro im Burgenland bis 10,35 Euro in Vorarlberg.

Indexanpassung Miete: so rechnest du nach

Das Rechenbeispiel mit gerundeten Beispielwerten: Die Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet 750 Euro Hauptmiete im Monat, der Vertrag läuft seit einigen Jahren, die Klausel folgt dem VPI ohne Schwellenwert. Angenommen, die Inflation des Vorjahres beträgt 4,0 Prozent. In der Teilanwendung zählen 3 Prozent voll und der restliche Prozentpunkt zur Hälfte, zusammen 3,5 Prozent: 750 Euro mal 1,035 ergibt 776,25 Euro, also 26,25 Euro mehr im Monat und 315 Euro mehr im Jahr. Wäre die Wohnung ein Altbau in der Vollanwendung, dürfte die Miete am 1. April 2027 um höchstens 2 Prozent auf 765 Euro steigen. Läge sie in einem vermieteten Einfamilienhaus, gälte nur der Vertrag, und die Miete stiege um die vollen 4 Prozent auf 780 Euro.

Für den Vermieter fehlen gegenüber der Inflation in der Teilanwendung 3,75 Euro im Monat oder 45 Euro im Jahr, in der Vollanwendung 15 Euro im Monat oder 180 Euro im Jahr, und der Unterschied bleibt in den Folgejahren bestehen. Bei einem Vertrag, der erst im April des Vorjahres unterschrieben wurde, zählten nur acht Zwölftel: 3,5 Prozent mal 8/12 sind rund 2,33 Prozent, die Miete stiege auf 767,50 Euro.

Jeder Mietvertrag ist anders, deshalb ist die eigene Klausel der Ausgangspunkt. Gerechnet wird zweimal, nach dem Vertrag und nach dem Gesetz, und es gilt der niedrigere Betrag, gerundet auf ganze Cent. Die Indexzahlen und einen kostenlosen Wertsicherungsrechner stellt Statistik Austria bereit. Nachrechnen sollten beide Seiten, denn bei Geldgeschäften gilt Kontrolle vor Vertrauen, und ein Rechenfehler fällt früher oder später auf.

Das Erhöhungsschreiben: Form und Fristen

In der Vollanwendung schreibt das Gesetz genau vor, wie eine Erhöhung aufgrund der Wertsicherung zu verlangen ist: schriftlich, erst nachdem die Indexveränderung wirksam geworden ist, und so, dass das Schreiben spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter ankommt. Der Zinstermin ist der Tag, an dem die Miete fällig ist, der Fünfte des Monats, wenn nichts Späteres vereinbart ist. Weil die Erhöhung frühestens am 1. April eintritt, zahlt der Mieter die höhere Miete in der Vollanwendung in der Regel ab Mai. Rückwirkend darf der Vermieter hier nichts verlangen, jeder Monat, um den das Schreiben zu spät kommt, ist für ihn verloren.

In der Teilanwendung und außerhalb des MRG gibt es keine solche Formvorschrift, es zählt, was im Vertrag steht. Eine Erhöhung, die nicht rechtzeitig verlangt wurde, darf der Vermieter hier innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren auch rückwirkend fordern, frühestens ab dem 1. April, an dem sie zulässig war.

Nachprüfen lässt sich eine Erhöhung nur, wenn im Schreiben alle Angaben stehen: bisherige Miete, Index mit den Indexzahlen und ihren Monaten, Veränderung in Prozent, gesetzliche Grenze, neue Miete und der Tag, ab dem sie gilt. Für neue Verträge genügt seit 2026 übrigens ein ausdrücklicher Verweis auf das Mieten-Wertsicherungsgesetz, um eine Wertsicherung wirksam zu vereinbaren.

Was du bei Zweifeln tun kannst

Wer als Mieter eine Erhöhung für falsch hält, spricht am besten zuerst mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung und bittet um eine nachvollziehbare Rechnung, denn ein Gespräch klärt vieles schneller als jeder Schriftverkehr. Beraten lassen kannst du dich bei der Arbeiterkammer deines Bundeslandes, die ihre Mitglieder kostenlos berät, in Wien bei der kostenlosen MieterHilfe der Stadt und bei Mieterorganisationen gegen einen Mitgliedsbeitrag.

Lässt sich die Sache nicht klären, entscheidet eine Behörde. In einigen Städten ist zuerst die Schlichtungsstelle zuständig, eine Behörde der Gemeinde, die eine Einigung versucht und sonst selbst entscheidet, etwa in Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt, überall sonst das Bezirksgericht. Bei der Schlichtungsstelle fallen keine Gebühren an, und ein Anwalt ist nicht nötig. In der Vollanwendung ist eine überhöhte Erhöhung binnen drei Jahren ab dem Erhöhungsschreiben geltend zu machen, bei befristeten Verträgen läuft die Frist länger. Vermieter, die unsicher sind, ob ihre Klausel wirksam ist oder wie sie nach dem neuen Gesetz rechnen müssen, wenden sich an ihre Hausverwaltung oder einen Rechtsanwalt.

Der Rat zum Schluss: Leg Mietvertrag, Erhöhungsschreiben und Verbraucherpreisindex nebeneinander und rechne nach, und zwar auf beiden Seiten. Als Vermieter rechnest du jedes Jahr zum 1. April nach Vertrag und Gesetz und schickst rechtzeitig ein Schreiben, das der Mieter nachvollziehen kann. Als Mieter klärst du Zweifel zuerst im sachlichen Gespräch, lässt die Erhöhung prüfen, wenn es keine Einigung gibt, und zahlst die Miete trotzdem weiter pünktlich, denn Rechte gibt es nie ohne Pflichten.

Quellen: RIS: 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz mit Mieten-Wertsicherungsgesetz, RIS: Mietrechtsgesetz, Statistik Austria: Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1.4.2026, Statistik Austria: Inflation 2025, Statistik Austria: Wertsicherungsrechner, AK Niederösterreich: Neue Regeln für Mieterhöhungen, WKO: Wertsicherung in Miet- und Pachtverträgen, Mietervereinigung Österreichs: Indexerhöhung neu. Stand: November 2026.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Jeder Mietvertrag ist anders; für deinen Fall helfen die Arbeiterkammer, eine Mieterberatung, die Schlichtungsstelle deiner Gemeinde oder ein Rechtsanwalt, als Vermieter auch deine Hausverwaltung.