Zuletzt aktualisiert: 12.10.2026
Eine 60 Quadratmeter große Altbauwohnung in Wien darf ohne Zuschläge 404,40 Euro Hauptmiete im Monat kosten. Ist der Vertrag befristet, sind es nur noch 303,30 Euro. Wer den gesetzlichen Rahmen nicht kennt, zahlt im Zweifel mehr, denn der Vermieter muss ihn nicht von sich aus erklären. Dazu eine klare Meinung: Wissen ist Macht. Wer weiß, was er darf und was er muss, dem kann niemand etwas erzählen. Diese Seite erklärt, wann das Mietrechtsgesetz gilt, wie hoch die Miete sein darf, wie stark sie steigen darf und wie du sie überprüfen lässt.
Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall holst du am besten juristischen Rat ein.
Inhalt
Welches Gesetz für deine Wohnung gilt
Das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, gilt nicht für jede Wohnung gleich. Es gibt drei Stufen, und welche davon für dich gilt, hängt vom Alter und von der Art des Hauses ab.
Die volle Anwendung, auch Vollanwendung genannt, gilt vor allem für Mietwohnungen in Altbauten, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde, für Eigentumswohnungen in Häusern, die vor dem 9. Mai 1945 bewilligt wurden, und für Wohnungen in geförderten Neubauten. Hier ist die Höhe der Miete begrenzt, der Mieter ist vor Kündigung geschützt und die Betriebskosten sind genau geregelt.
Die Teilanwendung gilt für frei finanzierte Neubauten mit einer späteren Baubewilligung, für Eigentumswohnungen in neueren Häusern und für viele ausgebaute Dachgeschoße. Die Miete darf frei vereinbart werden, aber der Kündigungsschutz, die Regeln zur Befristung und zur Kaution gelten trotzdem.
Ganz ausgenommen sind vor allem Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, etwa das vermietete Einfamilienhaus oder die Einliegerwohnung. Hier gilt nur das allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, und fast alles hängt vom Vertrag ab. Die Grenzen sind im Einzelfall kompliziert, deshalb lohnt es sich, vor der Unterschrift zu klären, in welche Stufe die Wohnung fällt.
Wie viel Miete erlaubt ist: die Richtwertmiete
In der Vollanwendung gilt für die meisten Verträge seit März 1994 die Richtwertmiete. Der Richtwert ist ein Betrag pro Quadratmeter, den der Staat für jedes Bundesland festlegt. Er gilt für eine durchschnittliche Wohnung mit Bad, WC und Heizung in einem ordentlichen Haus, und er ist die Grundlage, nicht schon die fertige Miete. Seit 1. April 2026 liegt er zwischen 6,15 Euro im Burgenland und 10,35 Euro in Vorarlberg, in Wien bei 6,74 Euro.
Zum Richtwert kommen Zuschläge für das, was besser ist als der Durchschnitt, zum Beispiel ein Lift, ein Balkon oder eine sehr gute Ausstattung. Abschläge gibt es für das, was schlechter ist, zum Beispiel eine Wohnung im Erdgeschoß oder ein Haus ohne Lift. Wie hoch ein Zuschlag sein darf, steht nicht in Euro im Gesetz, und genau deshalb wird hier am meisten gestritten. Einen Zuschlag für die gute Lage darf der Vermieter nur verlangen, wenn die Lage besser ist als der Durchschnitt und er dir die Gründe dafür spätestens beim Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt hat. Fehlt diese schriftliche Begründung, fällt der Lagezuschlag weg.
Das Rechenbeispiel mit gerundeten Beispielwerten: Die Wohnung in Wien hat 60 Quadratmeter, also 6,74 Euro mal 60 gleich 404,40 Euro. Für Lift und Balkon kommen als Beispiel 40 Euro dazu, macht 444,40 Euro Hauptmiete. Dazu kommen noch die Betriebskosten und, wenn der Vermieter Umsatzsteuer verrechnet, 10 Prozent Umsatzsteuer. Für große Wohnungen über 130 Quadratmeter und einige Sonderfälle gilt statt des Richtwerts ein „angemessener“ Mietzins, der sich an vergleichbaren Wohnungen orientiert.
Die Kategoriemiete bei älteren Verträgen
Wer einen Mietvertrag zwischen März 1982 und Februar 1994 abgeschlossen hat, zahlt in der Vollanwendung meist die Kategoriemiete. Sie hängt nur davon ab, wie die Wohnung ausgestattet war, als der Vertrag unterschrieben wurde. Kategorie A hat Bad, WC, Heizung und mindestens 30 Quadratmeter, Kategorie B hat Bad und WC, aber keine Heizung. Kategorie C hat Wasser und WC in der Wohnung, Kategorie D hat nicht einmal das.
Die Beträge pro Quadratmeter gelten seit 1. April 2026: 4,51 Euro für A, 3,38 Euro für B, 2,25 Euro für C und 1,13 Euro für D. Für die 60 Quadratmeter aus dem Beispiel wären das in Kategorie A also 270,60 Euro. Für neue Verträge gilt die Kategoriemiete nur noch bei Wohnungen der Kategorie D, also ohne Wasser oder WC in der Wohnung. Wer aber einen alten Vertrag hat, sollte wissen, dass die Kategorie vom Tag der Unterschrift zählt und nicht davon, was der Mieter seither selbst eingebaut hat.
Befristete Mietverträge
Etwa jeder zweite private Mietvertrag ist befristet. Seit 1. Jänner 2026 muss eine Befristung bei Wohnungen mindestens fünf Jahre dauern. Nur wenn der Vermieter eine Privatperson und kein Unternehmer ist, reichen weiterhin drei Jahre. Wer mehrere Wohnungen vermietet, kann aber schon als Unternehmer gelten. Ist die Befristung kürzer als erlaubt, gilt der Vertrag als unbefristet. Das gilt in der Voll- und in der Teilanwendung.
In der Vollanwendung bekommt der Mieter für die Unsicherheit einen Ausgleich: Die erlaubte Hauptmiete sinkt bei einem befristeten Vertrag um 25 Prozent. Aus 404,40 Euro im Beispiel werden also 303,30 Euro, und mit den Zuschlägen aus 444,40 Euro 333,30 Euro. Fehlt dieser Abschlag, ist das ein typischer Grund, warum sich eine Überprüfung lohnt.
Als Mieter musst du nicht bis zum Ende bleiben. Nach dem ersten Jahr darfst du jederzeit zum Monatsletzten kündigen, mit einer Frist von drei Monaten und schriftlich. Der Vermieter hingegen ist bis zum Ende an den Vertrag gebunden. Läuft die Frist aus und bleibst du einfach wohnen, ohne dass jemand etwas unternimmt, verlängert sich der Vertrag einmal um die Mindestdauer. Danach wird er unbefristet.
Wie stark die Miete steigen darf
Fast jeder Mietvertrag hat eine Wertsicherung, also eine Klausel, nach der die Miete mit der Inflation steigt. Seit 2026 setzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz dafür eine Grenze, in der Voll- und in der Teilanwendung. Die Miete darf nur noch einmal im Jahr steigen, und zwar am 1. April. Maßgeblich ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres. Liegt sie über 3 Prozent, zählt der Teil über 3 Prozent nur zur Hälfte. Bei 5 Prozent Inflation darf die Miete also um höchstens 4 Prozent steigen.
Für Richtwert- und Kategoriemieten gelten am Anfang noch engere Grenzen: Am 1. April 2026 durften sie um höchstens 1 Prozent steigen, am 1. April 2027 sind es höchstens 2 Prozent. Für die Wohnung aus dem Beispiel heißt das: Aus 444,40 Euro werden 2027 höchstens 453,29 Euro. Steht im Vertrag eine andere Klausel, muss parallel gerechnet werden, und es gilt immer der Betrag, der für den Mieter günstiger ist.
Bei Richtwert- und Kategoriemieten muss der Vermieter eine Erhöhung schriftlich mitteilen, und das Schreiben muss spätestens 14 Tage vor dem Zahltag ankommen. Kommt es später, gilt die neue Miete erst ab dem nächsten Zahltag.
Was du darfst und was du musst
Als Mieter musst du die Miete pünktlich zahlen und die Wohnung so warten und pflegen, dass dem Vermieter und den Nachbarn kein Schaden entsteht. Dazu gehören zum Beispiel das Service der Therme oder ein tropfender Wasserhahn. Ernste Schäden am Haus musst du dem Vermieter sofort melden. Der Vermieter darf die Wohnung betreten, wenn es einen wichtigen Grund gibt, etwa eine Reparatur oder die Besichtigung durch einen Käufer, aber nicht ohne Grund und in der Regel nach Ankündigung.
In der Vollanwendung muss der Vermieter die allgemeinen Teile des Hauses erhalten, ernste Schäden in der Wohnung beheben und eine kaputte Therme oder einen kaputten Boiler reparieren oder tauschen. Untervermieten darfst du dort grundsätzlich auch dann, wenn es im Vertrag verboten ist. Der Vermieter darf es nur aus wichtigen Gründen ablehnen, etwa wenn du die ganze Wohnung untervermietest oder viel mehr verlangst, als du selbst zahlst.
Bei den Betriebskosten darf der Vermieter in der Vollanwendung nur verrechnen, was im Gesetz aufgezählt ist, zum Beispiel Wasser, Müll, Hausbetreuung, Versicherung des Hauses und die Verwaltung. Die Jahresabrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen, und du darfst die Belege einsehen. Die Kaution ist im Gesetz nicht der Höhe nach begrenzt, üblich sind drei Monatsmieten. Der Vermieter muss sie verzinst anlegen und nach dem Auszug samt Zinsen zurückzahlen, soweit er keine berechtigten Forderungen hat.
Zwei Dinge musst du gar nicht zahlen: eine Ablöse, der kein echter Gegenwert gegenübersteht, etwa für alte Möbel zu einem überhöhten Preis, und seit Juli 2023 die Maklerprovision, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. In der Vollanwendung kannst du eine verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang zurückfordern.
Die Miete überprüfen lassen
Wer glaubt, zu viel zu zahlen, kann die Miete überprüfen lassen. In rund zehn Städten, darunter Wien, Graz, Linz und St. Pölten, ist dafür zuerst die Schlichtungsstelle der Gemeinde zuständig, sonst das Bezirksgericht. Bei der Schlichtungsstelle fallen keine Gebühren an, und ein Anwalt ist nicht nötig.
Die Fristen muss man kennen, denn danach ist es vorbei: Bei einem unbefristeten Vertrag hast du drei Jahre ab der Vereinbarung der Miete Zeit. Bei einem befristeten Vertrag läuft die Frist bis sechs Monate nach dem Ende des Vertrags oder nach der Umwandlung in einen unbefristeten. Zu viel bezahlte Miete bekommst du in der Vollanwendung grundsätzlich für die letzten drei Jahre zurück. Im Beispiel wären das bei einem vergessenen Befristungsabschlag 111,10 Euro im Monat, in drei Jahren also knapp 4.000 Euro.
Der Rat zum Schluss: Lies den Mietvertrag in Ruhe durch, bevor du unterschreibst, und kläre vorher alle Fragen, die du dazu hast. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, ist es schwer, nachträglich noch etwas zu ändern. Vernünftig formulierte Fragen und einen sachlichen Ton wird kein seriöser Vermieter abweisen. Und bei allen Rechten, die Mieter haben, gibt es auch eine klare Pflicht: die Wohnung gut zu behandeln und die vereinbarten Kosten in voller Höhe und pünktlich zu zahlen.
Quellen: Mietrechtsgesetz (RIS); Statistik Austria – Richtwerte und Kategoriebeträge ab 1.4.2026, Wohnen 2025 (Juni 2026); oesterreich.gv.at – Allgemeines zum Mietrecht; Arbeiterkammer – Mietzins überprüfen lassen. Stand: Oktober 2026.
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Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Jeder Mietvertrag ist anders. Für deinen Fall ist eine Beratung bei der Arbeiterkammer, einer Mieterberatung oder einem Anwalt sinnvoll.
