Einordnung

In diesem Beitrag geht es um die Mietpreisbremse 2026 und darum, dass künftig nur mehr im April eine Mieterhöhung zulässig ist. Es ist üblich und auch grundsätzlich in Ordnung, dass Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen greifen und Mieten jährlich an die Inflation angepasst werden. Da jedoch in manchen Jahren die Inflation große Sprünge macht, so wie es auch in den letzten Jahren teilweise passiert ist, hat sich die Politik zum Schutz der Mieter etwas einfallen lassen. Dieses Instrument hat unter dem Stichwort Mietpreisbremse seinen Weg in die Medien gefunden. Genau das schauen wir uns jetzt etwas genauer an.

Gesetzesrahmen

Die Mietpreisbremse 2026 ist nur ein Spitzname und heißt eigentlich Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Erlassen wurde es durch das Bundesgesetzblatt 114/2025 am 30.12.2025. Dieses Datum zeigt bereits, dass die ganze Sache nicht ordentlich durchdacht ist, weil das Gesetz zwei Tage vor Jahresende erlassen wurde und sofort im nächsten Jahr gültig wurde. Dieses Bundesgesetzblatt passt auf zwei A4-Seiten und hat eigentlich nur vier Paragraphen mit insgesamt elf Absätzen.

Anzuwenden ist das Gesetz auf Wohnungen, die voll oder teilweise in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Für diese Wohnungen gelten die neuen Regelungen. Das bedeutet, dass das Gesetz nicht gilt für eine Genossenschaftswohnung oder für vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser. Ebenfalls gilt es nicht für Wohnungen, die gefördert gebaut oder gefördert saniert wurden. Das gilt so lange, wie diese Wohnungen dem Wohnbauförderungsrecht unterliegen.

Zeitliche Begrenzung

Der Hauptmietzins darf nur einmal pro Jahr, im April, erhöht werden. Dieser Termin gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine frühere Erhöhung vorgesehen ist. Auch nach dem April darf der Hauptmietzins nur einmal jährlich erhöht werden, und zwar wieder erst im April des Folgejahres. Ist beispielsweise eine Erhöhung im September 2026 vorgesehen, darf diese erst mit April 2027 durchgeführt werden.

Schließt man im Jahr 2026 ein neues Mietverhältnis ab, darf die Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss erhöht werden. Das bedeutet, dass es aus Sicht des Vermieters sinnvoll ist, einen Vertrag möglichst früh im Jahr abzuschließen. Andernfalls muss länger auf eine Mietzinserhöhung gewartet werden. Beispiel: Wird im Juli 2026 ein Mietvertrag abgeschlossen, darf die Miete frühestens ab August 2027 erhöht werden. Gleichzeitig muss jedoch wieder auf den nächsten April gewartet werden. Die erste Mietzinserhöhung findet damit erst im April 2028 statt.

Bei der ersten Mietzinserhöhung darf die Inflation des Jahres, in dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, nur anteilig weitergegeben werden. Beispiel: Wird der Mietvertrag im September 2026 abgeschlossen, wird die Wohnung vier Monate im Jahr 2026 vermietet. Die Inflation darf in diesem Fall nur zu 4/12, also vier Zwölftel, für dieses Jahr weitergegeben werden. Es handelt sich somit um eine klare zeitliche Begrenzung zum Nachteil der Vermieter.

Höhenbegrenzung

Auch von der Höhe her ist die Anpassung begrenzt. Wie eingangs erwähnt, sollen die Mieter vor einer stark steigenden Inflation geschützt werden. Liegt die Inflation eines Jahres über 3 Prozent, darf der Anteil, der über diesen 3 Prozent liegt, nur zur Hälfte an den Mieter weiterverrechnet werden.

Beispiel: Beträgt die Jahresinflation 2,9 %, darf sie vollständig weiterverrechnet werden. Beträgt sie 3,8 Prozent, dürfen nur 3,4 Prozent weiterverrechnet werden. Eine weitere Einschränkung gibt es bei Mietverträgen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Hier dürfen die Mieten im Jahr 2026, bezogen auf das Jahr 2025, nur um 1 Prozent angepasst werden. Im Jahr 2027, bezogen auf das Jahr 2026, sind nur 2 Prozent zulässig.

Wenn du dich als Vermieter fragst, was mit der restlichen Anpassung passiert, lautet die Antwort, sie verfällt. Du musst dich an den Gedanken gewöhnen, dass du diesen Nachteil für den Zeitraum, so lange der jetzige Mietvertrag gilt, selbst zu tragen hast. So will es das Gesetz.

Ausnahmen

Es gibt aber auch gute Nachrichten für den Vermieter, oder zumindest keine allzu schlechten. Die Mietpreisbremse 2026 gilt nur für einen Teil der Miete. Die Betriebskosten sind davon ausgenommen. Das bedeutet, dass der Bruttomietzins beispielsweise auch im Jänner völlig rechtmäßig steigen kann, wenn die Vorschreibungen erhöht werden. Voraussetzung ist, dass der Hauptmietzins dabei nicht mitsteigt.

Die Beschränkungen der Mietpreisbremse sind für den Vermieter außerdem vorbei, sobald der Mietvertrag durch seine Befristung endet. Ein danach neu abgeschlossener Mietvertrag kann einen neuen Mietzins enthalten. Das gilt unabhängig davon, ob der Vertrag mit demselben Mieter oder mit einem neuen Mieter abgeschlossen wird. Der Mietzins kann in diesem Fall frei vereinbart werden, sofern er nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.

Dieser Punkt ist derzeit rechtlich jedoch noch nicht abschließend geklärt. Es ist davon auszugehen, dass Konsumentenschutzvereinigungen diese Auslegung anders sehen. Tatsächlich muss hier möglicherweise erst Recht durch den Obersten Gerichtshof gesprochen werden. Eine weitere klare Regel ist, dass Wertanpassungen nach der derzeitigen neuen Rechtslage gesetzeskonform vereinbart werden können. Dazu genügt ein ausdrücklicher Verweis auf das Mieten-Wertsicherungsgesetz.

Das regelt § 2 MieWeG. Die Formulierung lautet dann etwa „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Im Vollanwendungsbereich lautet sie „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“.

Rechenbeispiel

Ein Beispiel zu den Auswirkungen der Mietpreisbremse 2026. Im Februar 2026 wird ein neuer Mietvertrag zu einem Mietzins von EUR 500,- abgeschlossen. Die erste Erhöhung ist daher im April 2027 erlaubt. Beträgt die Inflation für 2026 4,3 Prozent, dürfen 3 Prozent plus die Hälfte von 1,3 Prozent weitergegeben werden. Das ergibt eine zulässige Anpassung von 3,65 Prozent. Diese Erhöhung muss jedoch noch aliquotiert werden. Das Mietverhältnis hat im Jahr 2026 elf Monate gedauert. Somit dürfen 11/12, also elf Zwölftel, weiterverrechnet werden. Das ergibt eine zulässige Erhöhung von 3,35 Prozent (3,65/12*11). Der neue Mietzins beträgt damit EUR 516,75.

Befristung

Die Erhöhung der Befristungsdauer von drei auf fünf Jahre betrifft dich nur, wenn du fünf oder mehr Einheiten vermietest. Bei vier oder weniger Einheiten wirst du als kleiner Vermieter angesehen und darfst weiterhin Wohnungen auf nur drei Jahre befristen. Bitte beachte, dass dieser Artikel nicht rechtsverbindlich ist. Als Vermieter solltest du einen Mietvertrag daher am besten durch einen Anwalt prüfen lassen. Lies außerdem selbst im Mieten-Wertsicherungsgesetz nach. Zu finden ist es hier: https://ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2025_I_114/BGBLA_2025_I_114.html

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