Zwangsversteigerung: wie du eine Immobilie ersteigerst und worauf du achten musst

Zuletzt aktualisiert: 03.11.2026

Bei einer Zwangsversteigerung darf das erste Gebot bei der Hälfte des Schätzwerts liegen. Eine Wohnung, die ein Sachverständiger auf 240.000 Euro schätzt, kann also schon um 120.000 Euro den Eigentümer wechseln, wenn niemand mehr bietet. Eine Zwangsversteigerung kann deshalb ein guter Weg sein, günstiger an eine Immobilie zu kommen, aber die Konkurrenz ist groß, und viele Schnäppchenjäger lauern auf genau diese Gelegenheiten. 2025 wurden in Österreich laut einer Auswertung der Ediktsdatei 1.559 Versteigerungstermine für Liegenschaften angesetzt, fast die Hälfte mehr als im Jahr davor. Alle stehen als Edikte in der Ediktsdatei der Justiz. Diese Seite erklärt, wie du dort suchst, was Schätzwert, geringstes Gebot und Vadium bedeuten, wie der Versteigerungstag abläuft, was mit Mietern und Lasten passiert und was die ersteigerte Immobilie am Ende wirklich kostet.

Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall holst du dir Rat bei einem Rechtsanwalt oder Notar, Auskünfte zum Ablauf eines Verfahrens gibt das Justiz-Servicecenter oder der Amtstag des zuständigen Bezirksgerichts.

Wie es zur Zwangsversteigerung kommt

Eine Zwangsversteigerung ist eine gerichtliche Versteigerung einer Liegenschaft, also eines Grundstücks samt Haus oder einer Eigentumswohnung. Beantragen kann sie ein Gläubiger, dem der Eigentümer Geld schuldet und der dafür einen Exekutionstitel hat, etwa ein Urteil. Das kann zum Beispiel eine Bank sein, deren Kredit mit einem Pfandrecht im Grundbuch gesichert ist. Im Verfahren heißt der Gläubiger betreibender Gläubiger, der Eigentümer Verpflichteter. Zuständig ist das Bezirksgericht, das das Grundbuch der Liegenschaft führt.

Bewilligt das Gericht die Versteigerung, wird sie im Grundbuch angemerkt und wirkt ab dann gegen jeden späteren Käufer. Danach schätzt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger den Wert, und das Gericht macht den Termin in der Ediktsdatei bekannt. Zwischen Bewilligung und Termin liegen mindestens drei Monate, das Edikt muss mindestens einen Monat vor dem Termin veröffentlicht sein. Bis zum Beginn der Versteigerung kann der Verpflichtete das Verfahren noch stoppen, etwa indem er Schulden und Kosten bezahlt oder eine Zahlungsvereinbarung trifft. Ein Termin kann also bis zuletzt entfallen.

Die Ediktsdatei: wo alle Edikte zur Versteigerung stehen

Ein Edikt ist eine öffentliche Bekanntmachung des Gerichts. Die Versteigerungsedikte findest du in der Ediktsdatei unter „Gerichtliche Versteigerungen“, kostenlos und ohne Anmeldung. Suchen kannst du nach Kategorie, etwa Einfamilienhaus, Reihenhaus, Eigentumswohnung oder unbebaute Liegenschaft, und nach Bundesland, Ort oder Postleitzahl. Suchbegriffe wie „Versteigerung Immobilien“, „Immobilien Versteigerung“, „Versteigerung Haus“ oder „Zwangsversteigerung Haus“ führen am Ende alle hierher, denn amtlich bekannt gemacht werden die Termine nur in der Ediktsdatei.

Jedes Edikt nennt Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde, mit denen du die Liegenschaft im Grundbuch findest. Dazu kommen Größe, Schätzwert, Zeit und Ort der Versteigerung, Vadium und geringstes Gebot, die Lasten, die der Käufer übernehmen muss, und ob Umsatzsteuer anfallen kann. Angehängt ist das Schätzungsgutachten mit Kurzfassung, Lageplan und bei Gebäuden mit Grundriss und Foto. Es ist die wichtigste Unterlage, denn es beschreibt Zustand, Mängel, Nutzung und Mieter. Sein Stichtag ist der Tag, an dem der Sachverständige die Liegenschaft besichtigt hat, und der kann Monate zurückliegen.

Besichtigen darfst du die Liegenschaft auch selbst. Der Verpflichtete muss Bietinteressenten zwischen Bekanntmachung und Versteigerung hineinlassen. Auf Antrag eines Interessenten legt das Gericht dafür Tage und Uhrzeiten fest, die dann in der Ediktsdatei stehen. Steht dort nichts, kannst du den Antrag beim Exekutionsgericht selbst stellen.

Schätzwert, geringstes Gebot und Vadium

Der Schätzwert ist der Wert, den der Sachverständige nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz ermittelt, und zwar mit den Lasten, die bestehen bleiben. Er ist kein Kaufpreis, sondern der Maßstab der Versteigerung. Das geringste Gebot ist das niedrigste Angebot, das das Gericht zulässt, nach dem Gesetz der halbe Schätzwert. Mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers kann es höher sein, das steht dann im Edikt.

Das Vadium ist eine Sicherheitsleistung, mit der der Meistbietende zeigt, dass er es ernst meint. Es liegt bei 10 Prozent des Schätzwerts, mindestens bei 1.000 Euro, und wird nur mit einer Sparurkunde erlegt, also einem Sparbuch mit dem nötigen Guthaben, auch mit Losungswort. Bargeld ist ausgeschlossen. Wer das höchste Gebot abgibt, muss das Vadium sofort erlegen, deshalb bringt jeder Bieter sein Sparbuch mit. Kann der Meistbietende nicht erlegen, geht die Versteigerung beim vorletzten Gebot weiter, und das Gericht kann eine Ordnungsstrafe bis zu 10.000 Euro verhängen. Auf den Preis wird das Vadium angerechnet.

Eine dritte Grenze liegt bei drei Vierteln des Schätzwerts. Bleibt das höchste Gebot darunter, kann binnen 14 Tagen nach der Bekanntmachung des Zuschlags jemand ein Überbot abgeben, das mindestens ein Viertel höher ist. Der Ersteher kann es nur abwehren, indem er binnen drei Tagen auf denselben Betrag erhöht. Mit Beispielwerten: Schätzwert 240.000 Euro, geringstes Gebot 120.000 Euro, Vadium 24.000 Euro, und unter 180.000 Euro ist der Zuschlag noch nicht sicher.

Der Versteigerungstag: Bieten, Zuschlag und Meistbot

Die Versteigerung ist öffentlich und findet in der Regel im Gericht statt, über das Internet werden Immobilien nicht versteigert. Der Richter gibt zuerst bekannt, welche Abgaben bar zu zahlen sind, welche Gläubiger der Übernahme ihrer Schuld zustimmen und wo von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen abgewichen wird, und beantwortet Fragen zu Lasten und Forderungen. Von jedem Bieter hält das Gericht Name, Geburtsdatum, Adresse und Staatsangehörigkeit fest, ein Lichtbildausweis gehört also dazu. Wer für jemand anderen bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht. Der Verpflichtete selbst darf nicht mitbieten.

Geboten wird mündlich, in Stufen, wenn das Gericht welche vorgibt, und jedes Gebot bindet dich, bis jemand mehr bietet. Kommt nach zweimaliger Aufforderung kein höheres Gebot, erlegt der Meistbietende das Vadium und bekommt gleich im Termin den Zuschlag. Das höchste Gebot heißt Meistbot, wer den Zuschlag bekommt, heißt Ersteher. Mit dem Zuschlag wird er Eigentümer, auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht.

Das Meistbot musst du binnen zwei Monaten ab Rechtskraft des Zuschlags bei Gericht erlegen, auf einmal oder in Teilen. Rechtskräftig ist der Zuschlag, wenn kein Rechtsmittel mehr dagegen möglich ist. Zahlst du nicht binnen 14 Tagen nach dem Zuschlag, verzinst sich der offene Betrag ab dem Zuschlag mit 4 Prozent im Jahr. Zahlst du gar nicht rechtzeitig, wird die Liegenschaft auf deine Kosten wieder versteigert, und für einen Ausfall haftest du mit dem Vadium und deinem übrigen Vermögen.

Übergabe, Mieter und Lasten aus dem Grundbuch

Ab dem Zuschlag trägst du die Gefahr, etwa bei einem Wasserschaden, dir gehören die Erträge wie die Miete, und du zahlst die laufenden Lasten, Steuern und Abgaben wie die Grundsteuer. Übergeben und im Grundbuch eingetragen wird die Liegenschaft aber erst, wenn du alle Versteigerungsbedingungen erfüllt und vor allem das Meistbot bezahlt hast. Zieht der bisherige Eigentümer nicht freiwillig aus, vollzieht das Gericht die Übergabe mit einer Räumung und trägt ihm die Kosten auf.

Dienstbarkeiten wie ein Wegerecht oder ein Wohnungsrecht, Ausgedinge und andere Reallasten, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen, übernimmst du zusätzlich zum Meistbot, sie stehen im Edikt. Pfandrechte werden dagegen aus dem Meistbot bezahlt, so weit es reicht, und danach auf deinen Antrag gelöscht. Vor jedem Gebot gehört trotzdem ein aktueller Grundbuchauszug neben das Gutachten, denn eine Last, die du nicht verstehst, ist ein Grund, nicht mitzubieten.

Ist die Wohnung vermietet, kommt es auf den Vertrag an. Fällt er unter das Mietrecht des Mietrechtsgesetzes, übernimmst du ihn und kannst nur aus den Gründen kündigen, die das Gesetz erlaubt, etwa bei einem Mietrückstand. Liegt er ganz außerhalb dieses Gesetzes, muss der Mieter nach einer ordnungsgemäßen Kündigung weichen, außer sein Mietrecht ist im Grundbuch eingetragen. Wer selbst einziehen will, braucht also eine leere Wohnung oder muss vorher klären, ob eine Kündigung möglich ist. Für eine Wohnung als Geldanlage bringt ein bestehender Mietvertrag dagegen gleich ab dem Zuschlag Miete.

Finanzierung und Nebenkosten: das Rechenbeispiel

Die Fristen sind knapp, deshalb klärst du die Finanzierung mit deiner Bank vor dem Termin, denn ohne Zusage riskierst du Vadium und Wiederversteigerung. Neben dem Meistbot zahlt der Ersteher die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, berechnet vom Meistbot samt den Rechten, die bestehen bleiben, und 1,1 Prozent für die Eintragung ins Grundbuch. Braucht die Bank ein Pfandrecht, kostet dessen Eintragung 1,2 Prozent. Maklerprovision und Kaufvertrag fallen weg.

Das Rechenbeispiel mit gerundeten Beispielwerten: Eine Eigentumswohnung mit 240.000 Euro Schätzwert geht um 200.000 Euro an dich, also über drei Vierteln des Schätzwerts, ein Überbot ist damit nicht mehr möglich. Dazu kommen 7.000 Euro Grunderwerbsteuer, 2.200 Euro für die Eintragung und 1.920 Euro für das Pfandrecht bei 160.000 Euro Kredit, zusammen 11.120 Euro. Weil es keine Gewährleistung gibt, rechnest du 15.000 Euro Reserve für Mängel dazu. Der Gesamtaufwand liegt bei 226.120 Euro und damit 13.880 Euro unter dem Schätzwert. Von den 40.000 Euro Abstand auf dem Papier bleibt also gut ein Drittel. Zahlst du das Meistbot erst später als 14 Tage nach dem Zuschlag, kosten die 4 Prozent Zinsen auf die offenen 176.000 Euro rund 587 Euro im Monat.

Wer ersteigert, bringt wie bei jedem anderen Kauf mindestens 20 Prozent Eigenmittel mit und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld, denn jeder Euro, den du selbst mitbringst, muss nicht finanziert werden. Im Beispiel sind das 40.000 Euro Eigenmittel, 11.120 Euro Nebenkosten und 15.000 Euro Reserve, zusammen 66.120 Euro, das Vadium ist ein Teil davon. Kaufpreis und spätere Erhaltungskosten müssen außerdem zum Einkommen und zur beruflichen Lage passen, bei einem ersteigerten Haus genauso wie bei einem gekauften. Die Rate zeigt dir der Kreditrechner, und für den Wohnkredit gelten dieselben Regeln wie bei jedem anderen Immobilienkauf.

Zwangsversteigerung Wien, Steiermark und die übrigen Bundesländer

Die Exekutionsordnung ist ein Bundesgesetz, deshalb laufen Zwangsversteigerungen in ganz Österreich nach denselben Regeln bei den Bezirksgerichten ab. Wer eine Gegend sucht, etwa unter dem Stichwort „Zwangsversteigerung Wien“, „Zwangsversteigerung Steiermark“ oder „Zwangsversteigerung Tirol“, wählt in der Ediktsdatei das Bundesland und schränkt mit Ort oder Postleitzahl weiter ein. Für „Zwangsversteigerung Kärnten“, „Zwangsversteigerung Salzburg“ oder „Zwangsversteigerung Vorarlberg“ gilt dasselbe. Laut der Auswertung von SmartFacts entfiel 2025 rund ein Viertel der Termine auf Niederösterreich, 24,0 Prozent auf Wien und 15,4 Prozent auf die Steiermark, Salzburg lag mit 3,0 Prozent am Ende.

Verschieden ist der Grundverkehr. Die Bundesländer regeln in eigenen Gesetzen, dass der Erwerb bestimmter Grundstücke eine Genehmigung oder Erklärung braucht, etwa bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Greift so ein Gesetz, erteilt das Gericht den Zuschlag nur unter Vorbehalt, und die Frist für das Meistbot beginnt erst, wenn er für wirksam erklärt ist. Im Tiroler Grundverkehrsgesetz etwa zeigt der Meistbietende den Erwerb der Grundverkehrsbehörde an, und wirksam wird der Zuschlag, wenn sie ihn genehmigt oder binnen vier Monaten nicht entscheidet. Ob so eine Pflicht besteht, fragst du vor dem Bieten beim Exekutionsgericht oder bei der Grundverkehrsbehörde des Landes nach.

Risiken: keine Gewährleistung, Konkurrenz und Zeitdruck

Das größte Risiko steht im Gesetz: Der Ersteher hat keinen Anspruch auf Gewährleistung, auch wenn Angaben im Edikt oder in den Unterlagen falsch waren. Was du über den Zustand weißt, stammt aus Gutachten und Besichtigung, und Mängel, die bei der Befundaufnahme nicht zu sehen waren, etwa Feuchtigkeit hinter Möbeln, stehen auch nicht im Gutachten. Hat der Sachverständige seine Pflichten verletzt, haftet er zwar, aber den Fehler musst du erst nachweisen. Weil es keine Gewährleistung gibt, gehört zum eigenen Geld immer eine Reserve für Mängel, die erst nach der Übergabe sichtbar werden.

Dazu kommt die Konkurrenz der Schnäppchenjäger, denn die Ediktsdatei kann jeder lesen. Absprachen, nicht oder nur bis zu einem bestimmten Betrag mitzubieten, sind ungültig, und das Gericht kann dafür eine Ordnungsstrafe bis zu 10.000 Euro verhängen. Vor einem Bieterwettstreit schützt das aber niemanden. Wer mitbietet, legt sein Höchstgebot deshalb vorher fest und hält sich im Saal daran, denn die Gier hat auf jedem Markt ihren Preis, und ein Zuschlag über dem Schätzwert ist kein Schnäppchen mehr. Schließlich der Zeitdruck: Ein Termin kann kurzfristig entfallen, ein Zuschlag unter drei Vierteln des Schätzwerts kann noch überboten werden, und nach der Rechtskraft laufen die zwei Monate für das Meistbot.

Der Rat zum Schluss: Such in der Ediktsdatei gezielt nach Bundesland und Kategorie, lies das ganze Gutachten, besichtige die Liegenschaft und hol dir einen aktuellen Grundbuchauszug. Lass dir die Finanzierung vor dem Termin zusagen, rechne Grunderwerbsteuer, Eintragung und eine Reserve für Mängel dazu und nimm das Sparbuch mit dem Vadium mit. Dein Höchstgebot schreibst du dir vorher auf, und bieten die anderen weiter, lässt du sie, denn die nächste Versteigerung kommt bestimmt.

Quellen: RIS: Exekutionsordnung, Ediktsdatei der Justiz: Gerichtliche Versteigerungen, Ediktsdatei: Glossar Gerichtliche Versteigerungen – Liegenschaften, RIS: Grunderwerbsteuergesetz 1987, RIS: ABGB § 1121, RIS: Mietrechtsgesetz, RIS: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, SmartFacts über ÖVI: Zwangsversteigerungen von Immobilien in Österreich im Jahr 2025. Stand: November 2026.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Jedes Verfahren ist anders, Versteigerungsbedingungen und Lasten stehen im jeweiligen Edikt; für deinen Fall helfen ein Rechtsanwalt oder Notar, Auskünfte zum Verfahren gibt das zuständige Bezirksgericht.