Grundstück kaufen oder Baurecht: Widmung, Preise und Gesamtkosten

Zuletzt aktualisiert: 04.11.2026

700 Quadratmeter Baugrund um 200 Euro je Quadratmeter kosten 140.000 Euro, mit Steuer, Grundbuch, Vertrag und Aufschließung rund 169.000 Euro, bevor der erste Ziegel liegt. Im Baurecht zahlst du für denselben Grund keinen Kaufpreis, sondern einen laufenden Baurechtszins, im Beispiel 3.500 Euro im Jahr, bis zum Ende des Vertrags. Wer ein Grundstück kaufen will, muss also mehr kennen als den Preis. Diese Seite erklärt Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan, Bauplatzerklärung und Aufschließungskosten, die Grundstückspreise je Bundesland, den Grundverkehr, Baurecht und Superädifikat und rechnet Kauf und Baurecht über 30 und 60 Jahre durch.

Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall hol dir Rat bei einem Notar oder Rechtsanwalt, bei der Arbeiterkammer und bei deiner Gemeinde, denn Raumordnung, Baurecht und Grundverkehr sind Landessache.

Grundstück kaufen oder Baurecht: drei Wege zum eigenen Haus

Beim Kauf gehören dir Grund und Haus, und du stehst als Eigentümer im Grundbuch. Beim Baurecht gehört dir das Haus, der Grund aber nicht: Der Eigentümer räumt dir für 10 bis 100 Jahre das Recht ein, auf seinem Grundstück ein Bauwerk zu haben, und du zahlst ihm meist einen Baurechtszins. Das Superädifikat ist ein Gebäude auf fremdem Grund, das nicht für immer dort stehen soll, meist auf Grundlage eines Miet- oder Pachtvertrags.

Eigentum sollte immer das Ziel sein. Kaufpreis und danach die Erhaltungskosten müssen sich aber am eigenen Einkommen und an der beruflichen Lage orientieren. Ein Haus im Grünen ist nicht für jeden geeignet: Wer zu wenig verdient oder einen unsicheren Job hat, für den tut es vielleicht auch eine kleine Eigentumswohnung, die insgesamt günstiger ist als ein großes Haus im Speckgürtel von Wien. Die Fragen vor dieser Entscheidung stehen beim Immobilienkauf zur Eigennutzung. Beim Haus musst du außerdem genügend Rücklagen bilden, weil mit den Jahren große Investitionen auf einmal fällig werden. Grundstücke findest du über Inserate, Makler und Gemeinden, manchmal auch bei einer Zwangsversteigerung. Wer Baugrund kaufen will, nur um ihn als Anlage liegen zu lassen, muss sich bewusst sein, dass ein leeres Grundstück keine Miete und keine Zinsen bringt, sondern nur die Hoffnung auf einen höheren Preis, und Hoffnung ist keine Strategie.

Flächenwidmungsplan, Widmung und Bebauungsplan

Ob ein Grundstück Baugrund ist, steht im Flächenwidmungsplan. Ihn beschließt der Gemeinderat nach dem Raumordnungsgesetz des Landes, und er legt für jede Fläche eine Widmung fest, also wofür sie verwendet werden darf. Die Grundarten heißen meist Bauland, Grünland und Verkehrsflächen, Bauland ist weiter unterteilt, etwa in Wohngebiet oder Betriebsgebiet. Auf Grünland darfst du in der Regel kein Wohnhaus bauen, auch wenn daneben Häuser stehen. Manches Bauland ist erst später bebaubar: In Niederösterreich wird ein Grundstück in einer Aufschließungszone erst zum Bauplatz, wenn die Gemeinde die Zone freigibt.

Der Bebauungsplan regelt, wie im Bauland gebaut werden darf. In Niederösterreich legt er etwa die Straßenfluchtlinie fest, also wo das Grundstück an die Straße grenzt, dazu Bebauungsweise und Bebauungshöhe, oft auch Baufluchtlinien, über die kein Gebäude hinausragen darf, und die Bebauungsdichte. Beide Pläne liegen am Gemeindeamt auf, in Wien bei der Magistratsabteilung 21, und die Länder zeigen sie auch online, allerdings nicht überall rechtsverbindlich. Der Gemeinderat kann die Pläne ändern und dafür eine Bausperre von bis zu drei Jahren verhängen. Frag vor dem Kauf deshalb auch nach geplanten Änderungen. Eine Flächenwidmung, die dir die Gemeinde nicht schriftlich bestätigt hat, ist ein Grund, mit der Unterschrift zu warten, denn ohne Bauland ist das Grundstück für ein Haus wertlos.

Baugrund prüfen: Grundbuch, Vermessung und Boden

Vor jedem Kauf schaust du ins Grundbuch. Dort steht, wem das Grundstück gehört, und im Lastenblatt, was darauf lastet: Pfandrechte, ein Wegerecht oder Leitungsrecht für den Nachbarn, ein Veräußerungsverbot oder ein Baurecht. Was beim Kauf nicht gelöscht wird, übernimmst du mit. Wie du den Auszug liest, steht beim Grundbuch.

Vermessung Grundstück: Wo die Grenzen verlaufen, zeigt der Kataster des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen. Steht das Grundstück im Grenzkataster, erkennbar am G neben der Grundstücksnummer im Grundbuch, sind die Grenzen rechtsverbindlich und auf Zentimeter genau. Im älteren Grundsteuerkataster sind sie das nicht, dort liegt die Genauigkeit bei Dezimetern bis Metern, und ein Grenzstreit landet im Ernstfall vor Gericht. Vermessen dürfen vor allem Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen und das Vermessungsamt; wird ein Grund geteilt, braucht es einen Teilungsplan.

Den Boden sieht man einem Grundstück nicht an. Ein Bodengutachten klärt vor dem Bau, ob das Haus ohne teure Zusatzarbeiten gegründet werden kann. Ob eine Fläche als Altlast bekannt ist, also durch frühere Ablagerungen oder einen alten Betrieb verunreinigt, zeigt die Karte auf altlasten.gv.at. Auch Naturgefahren zählen: In Oberösterreich dürfen Flächen, die wegen Hochwasser, Steinschlag oder Lawinen ungeeignet sind, nicht als Bauplatz bewilligt werden.

Bauplatzerklärung und Aufschließungskosten

Aufgeschlossen ist ein Grundstück, wenn es an Straße, Wasser, Kanal, Strom und Telefon angeschlossen ist, je nach Lage auch an Gas oder Fernwärme. Gemeinden verkaufen Bauland meist aufgeschlossen, und der Verkäufer rechnet die Kosten in den Preis ein. Ein nicht aufgeschlossenes Grundstück ist billiger, dafür kommen die Aufschließungskosten später, und sie können erheblich sein; nicht aufgeschlossene Bauplätze können sogar mit einem Bauverbot belegt sein. Die Kosten erfragst du vor dem Kauf bei der Gemeinde und den Versorgern.

Wann ein Grundstück ein Bauplatz ist, regeln die Bauordnungen der Länder. In Niederösterreich heißt der Schritt Bauplatzerklärung: Auf Antrag des Eigentümers erklärt die Gemeinde ein Grundstück im Bauland zum Bauplatz, wenn es an eine öffentliche Straße grenzt, nach Form und Größe bebaut werden darf, nicht in einer Aufschließungszone liegt und keiner Bausperre widerspricht. Dann schreibt sie die Aufschließungsabgabe für Straße, Gehsteig und Beleuchtung vor: Seitenlänge eines Quadrats so groß wie der Bauplatz mal einem Faktor für die Bauklasse mal einem Einheitssatz, den der Gemeinderat festlegt. Beispielwerte: 700 Quadratmeter ergeben 26,46 Meter, mal 1,25 für Bauklasse II, mal 500 Euro Einheitssatz sind 16.536 Euro, dazu kommen die Abgaben für Wasser und Kanal. In Oberösterreich heißt der Schritt Bauplatzbewilligung, die anderen Länder haben eigene Regeln. Lass dir vor dem Kauf von der Gemeinde bestätigen, was schon bezahlt ist.

Grundstückspreise Österreich: Bauland je Bundesland

Bebaubare Grundstücke kosteten in Österreich 2025 laut Statistik Austria im Schnitt 135 Euro je Quadratmeter, 2015 waren es 72 Euro. Ein Teil des Anstiegs seit 2023 kommt allerdings daher, dass sich seit der Zinswende 2022 die Art der verkauften Grundstücke geändert hat. Die Grundstückspreise schwanken zwischen Stadt und Land enorm, vom Bezirk Jennersdorf im Burgenland mit 21 Euro bis Wien-Währing mit 2.181 Euro. Statistik Austria veröffentlicht auch Durchschnittspreise je Bezirk und Gemeinde, der beste Anhaltspunkt für ein Angebot. Wo die Länder ihre Flächenwidmung online zeigen, steht gleich dabei.

Grundstück kaufen Wien: 799 Euro, in den Flächenbezirken 670 bis 856 Euro; die Pläne zeigt die Stadt Wien. Grundstück kaufen Niederösterreich: 116 Euro, im Bezirk Tulln 238, im Bezirk Zwettl 26 Euro; NÖ Atlas. Grundstück kaufen Burgenland: 77 Euro; Geodaten Burgenland. Grundstück kaufen Oberösterreich: 139 Euro; DORIS. Grundstück kaufen Steiermark: 90 Euro; digitaler Flächenwidmungsplan. Grundstück kaufen Kärnten: 88 Euro; KAGIS.

Im Westen ist Baugrund am teuersten. Grundstück kaufen Salzburg: 383 Euro, in der Stadt Salzburg rund 1.345 Euro; SAGIS. Grundstück kaufen Tirol: 391 Euro, in Reith bei Kitzbühel im Fünfjahresschnitt 2.742 Euro, der höchste Wert Österreichs; tiris. Vorarlberg: 640 Euro, in Lech 2.108 Euro; VoGIS. Die Länderwerte sind Durchschnitte für 2025, die Werte für Bezirke und Gemeinden beruhen auf mehreren Jahren.

Grundverkehr: was das Grundverkehrsgesetz verlangt

Grundverkehr heißt der Erwerb von Grundstücken, und jedes Bundesland regelt ihn in einem eigenen Grundverkehrsgesetz. Bürger der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums, kurz EWR, sind Österreichern gleichgestellt und brauchen für Bauland grundsätzlich keine Genehmigung. Wer aus einem anderen Staat kommt, braucht in der Regel eine Genehmigung des Landes, die ein kulturelles, soziales oder wirtschaftliches Interesse voraussetzt. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke braucht in der Regel jeder Käufer die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Ins Grundbuch kommst du erst, wenn eine nötige Genehmigung rechtskräftig ist. Die zuständigen Stellen aller neun Länder listet oesterreich.gv.at auf.

Manche Länder wollen verhindern, dass Bauland gehortet wird. In Tirol muss, wer ein unbebautes Baugrundstück erwirbt, erklären, dass er es binnen zehn Jahren seiner Widmung entsprechend verwendet, meist also bebaut, sonst kann die Grundverkehrsbehörde die gerichtliche Versteigerung beantragen. In den Tiroler Vorbehaltsgemeinden ist seit September 2022 außerdem fast bei jedem Erwerb eine Freizeitwohnsitzerklärung nötig, zuständig ist die Bezirkshauptmannschaft. In Salzburg zahlt der Eigentümer für Bauland, das seit mehr als fünf Jahren gewidmet und unbebaut ist, jedes Jahr einen Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag an die Gemeinde, im Baurecht der Bauberechtigte. Wer Bauland als Anlage liegen lassen will, rechnet solche Pflichten vorher mit, denn das Liegenlassen kostet dort jedes Jahr Geld oder im schlimmsten Fall das Grundstück.

Baurecht: Baurechtsvertrag, Baurechtszins und Heimfall

Das Baurecht beruht auf einem schriftlichen, notariell beglaubigten Baurechtsvertrag mit dem Grundeigentümer, dem Baurechtsgeber. Es entsteht mit der Eintragung ins Grundbuch: Im Lastenblatt des Grundstücks steht es an erster Stelle, und für das Baurecht wird eine eigene Einlage eröffnet, in der du wie ein Eigentümer eingetragen bist. Am Haus hast du die Rechte eines Eigentümers, du kannst es vermieten, verkaufen, vererben und für einen Kredit belasten, wenn der Vertrag das nicht ausschließt. Auch die Grundsteuer zahlst du, und Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen ebenfalls an, denn steuerlich gilt das Baurecht als Grundstück.

Der Baurechtszins wird meist monatlich oder jährlich fällig, über die ganze Laufzeit von 10 bis 100 Jahren. Eine Wertsicherung ist erlaubt, etwa nach dem Verbraucherpreisindex, nicht aber nach dem Wert des Grundstücks. Kündigen kann der Grundeigentümer praktisch nicht: Ein vorzeitiges Ende darf nur für den Fall vereinbart werden, dass du den Zins zwei Jahre hintereinander nicht zahlst. Baurechte vergeben etwa Gemeinden und kirchliche Einrichtungen, die große Flächen besitzen und nicht verkaufen wollen; für sie ist der Zins ein laufender Ertrag, und der Grund bleibt ihnen. Oft baut auch ein Bauträger im Baurecht Wohnungen oder Reihenhäuser und verkauft sie, dann übernimmst du einen fertigen Vertrag.

Am Ende fällt das Haus an den Grundeigentümer, das nennt man Heimfall. Steht im Vertrag nichts anderes, bekommst du ein Viertel des vorhandenen Bauwerts als Entschädigung; manche Verträge sehen weniger vor, bis zum Abriss auf deine Kosten. Für die Bank zählt die Restlaufzeit: Als sicher gilt ein Pfandrecht nur, wenn es höchstens die Hälfte des Werts des Baurechts ausmacht und spätestens im fünften Jahr vor dem Ende getilgt ist, und je kürzer die Restlaufzeit, desto weniger ist das Baurecht wert. Wer ein Baurecht nimmt, rechnet den Baurechtszins samt Wertsicherung über die ganze Laufzeit zusammen und vergleicht ihn mit dem Kaufpreis samt Kreditzinsen, denn die niedrige Zahlung am Anfang sagt nichts über die Gesamtkosten.

Superädifikat: Haus auf fremdem Grund ohne Baurecht

Ein Superädifikat, auch Überbau genannt, ist ein Gebäude auf fremdem Grund, das nach dem Vertrag nicht für immer dort stehen soll. Meist erlaubt ein Miet- oder Pachtvertrag das Bauen und legt fest, dass das Gebäude dem Mieter oder Pächter gehört. Typisch sind Badehütten und viele Kleingartenhäuser, aber auch gemauerte Wohnhäuser auf befristet vermieteten Grundstücken, etwa von kirchlichen Grundeigentümern.

Anders als das Baurecht gilt das Superädifikat rechtlich als bewegliche Sache und hat keine eigene Einlage im Grundbuch, manchmal ist es über eine hinterlegte Urkunde ersichtlich. Wie lange das Haus stehen darf und was danach geschieht, regelt allein der Vertrag; häufig musst du es dem Grundeigentümer übergeben oder auf eigene Kosten abreißen. Je nach Vertrag kann der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes gelten, Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf ebenfalls an. Wer ein Superädifikat kauft, liest deshalb zuerst den Vertrag mit dem Grundeigentümer, denn er bestimmt, was das Haus in zehn oder zwanzig Jahren noch wert ist.

Rechenbeispiel: 700 m² Baugrund kaufen oder im Baurecht

Die Werte sind Beispielwerte. 700 Quadratmeter zu 200 Euro kosten 140.000 Euro. Dazu kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer mit 4.900 Euro, 1,1 Prozent für die Eintragung mit 1.540 Euro und 2 Prozent für Vertrag und Treuhand mit 2.800 Euro, ohne Makler. Diese 9.240 Euro Kaufnebenkosten zahlst du aus eigenem Geld, Einzelheiten stehen bei der Grunderwerbsteuer. Grund und Aufschließung um 20.000 Euro, zusammen 160.000 Euro, finanzierst du mit einem Wohnkredit über 30 Jahre zu 3,5 Prozent fix: 718 Euro im Monat, insgesamt 258.650 Euro, davon 98.650 Euro Zinsen. Der Grund kostet also rund 267.900 Euro und gehört dir danach ohne weitere Zahlung.

Im Baurecht verlangt der Grundeigentümer 2,5 Prozent des Grundwerts im Jahr, also 3.500 Euro oder 292 Euro im Monat. Vertrag, Steuer und Eintragung kosten 5.000 Euro aus eigenem Geld, die Aufschließung zahlst du auch hier, mit Kredit sind das 90 Euro im Monat. Am Anfang zahlst du also 382 statt 718 Euro. Über 30 Jahre summiert sich das ohne Wertsicherung auf rund 142.300 Euro, steigt der Zins jedes Jahr um 2 Prozent, auf rund 179.300 Euro. Über 60 Jahre sind es rund 247.300 Euro ohne und rund 436.500 Euro mit Wertsicherung. Die Raten für deine eigenen Zahlen liefert der Kreditrechner.

Das Baurecht senkt also den Einstieg deutlich, und mit wenig Eigenkapital kann es ein Haus überhaupt erst möglich machen. Es zählen aber die Gesamtkosten über die ganze Laufzeit: Mit Wertsicherung zahlst du im Baurecht nach gut 40 Jahren mehr als beim Kauf, ohne Wertsicherung auch nach 60 Jahren etwas weniger. Beim Kauf gehört dir nach dem Kredit der Grund, beim Baurecht bleibt dir am Ende nur die Entschädigung für das Haus. Für den Hausbau selbst gibt es die Wohnbauförderung der Länder. Jede Lage ist anders: Preis, Zins und Wertsicherung können bei deinem Grundstück deutlich abweichen.

Der Rat zum Schluss: Hol dir vor jedem Grundstückskauf einen aktuellen Grundbuchsauszug und eine schriftliche Auskunft der Gemeinde zu Widmung, Bebauungsplan, geplanten Änderungen und Aufschließungskosten, und vergleich den Preis mit den Werten von Statistik Austria für deinen Bezirk. Rechne Kaufpreis, Nebenkosten, Aufschließung und Kreditzinsen zusammen und stell ein Baurecht mit Zins, Wertsicherung, Laufzeit und Entschädigung daneben. Unterschreib erst, wenn du jede Last und jede Klausel verstanden hast und die Rate samt Haus zu deinem Einkommen passt.

Quellen: RIS: Baurechtsgesetz, RIS: NÖ Bauordnung 2014, § 11 Bauplatz (https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=LrNO&Gesetzesnummer=20001079&Paragraf=11) und § 38 Aufschließungsabgabe, RIS: NÖ Raumordnungsgesetz 2014, RIS: Oö. Bauordnung 1994, RIS: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, § 11, RIS: Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, § 77b, oesterreich.gv.at: Checkliste zum Grundstückskauf, oesterreich.gv.at: Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, oesterreich.gv.at: Aufschließung, oesterreich.gv.at: Grundstückserwerb durch Ausländer, oesterreich.gv.at: Genehmigungsverfahren für Drittstaatsangehörige, oesterreich.gv.at: Nebenkosten bei Wohnungs- und Grundstückskauf, oesterreich.gv.at: Superädifikat, USP: Grunderwerbsteuer, Statistik Austria: Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Pressemitteilung vom 28.05.2026, Statistik Austria: Immobilien-Durchschnittspreise, WKO: Bauwerke auf fremdem Grund, AK Wien: Baurecht, AK Wien: Superädifikat, AK Tirol: Leistbarer Wohnraum in Tirol, Studie 2013, BEV: Umwandlung in den Grenzkataster, Umweltbundesamt: Altlasten, Land Tirol: Grundverkehrsrecht, Land Tirol: Flächenwidmungsplan, Stadt Wien: Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Land Niederösterreich: Karten, Land Oberösterreich: DORIS, Land Steiermark: Digitaler Flächenwidmungsplan, Land Kärnten: KAGIS-Karten, Land Salzburg: SAGIS, Land Vorarlberg: VoGIS, Land Burgenland: Geodaten. Stand: November 2026.

Hinweis: Diese Seite gibt nur einen groben Überblick über Grundstückskauf und Baurecht und ersetzt keine Rechtsberatung. Jede Lage ist anders: Raumordnung, Bauordnung und Grundverkehr sind in jedem Bundesland anders geregelt, verbindlich ist die Auskunft deiner Gemeinde und der zuständigen Behörde des Landes; bei Verträgen helfen ein Notar, ein Rechtsanwalt oder die Arbeiterkammer. Das Rechenbeispiel verwendet Beispielwerte.