Zuletzt aktualisiert: 03.11.2026
8,20 Euro pro Quadratmeter samt Betriebskosten zahlten Mieter einer Gemeindewohnung in Österreich 2025 im Schnitt, in einer privat vermieteten Wohnung waren es 12,10 Euro. Bei 60 Quadratmetern sind das 234 Euro weniger im Monat, und dazu kommen weder Kaution noch Maklerprovision. Kein Wunder, dass die rund 220.000 Gemeindewohnungen in Wien begehrt sind. Gemeindewohnung Wien heißt seit 22. September 2026: ein einziges Wiener Wohn-Ticket für Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen, und Bonuspunkte entscheiden, wer eine Wohnung bekommt. Diese Seite erklärt, wer ein Wohn-Ticket bekommt, wie die Anmeldung läuft, was die Miete kostet und welche Alternativen es gibt.
Sie ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall holst du dir Rat bei der Wohnberatung Wien bzw. der zuständigen Stelle deiner Stadt, bei der Arbeiterkammer, einer Mieterberatung oder einem Rechtsanwalt.
Inhalt
Gemeindewohnung Wien: wem sie gehört und wer darin wohnt
Eine Gemeindewohnung gehört der Stadt oder Gemeinde, und die vermietet sie auch. In Wien ist das die Stadt Wien, verwaltet werden die Wohnungen von Wiener Wohnen. Rund 500.000 Menschen leben in den rund 220.000 Wiener Gemeindewohnungen, das ist jeder fünfte Haushalt der Stadt. Österreichweit wohnen nur 7 % der Haushalte in einer Gemeindewohnung, das Thema betrifft also vor allem Wien.
Oft ist auch von einer Sozialwohnung die Rede. Das ist kein rechtlicher Begriff, gemeint sind meist Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen, also Genossenschaftswohnungen. Rechtlich ist eine Gemeindewohnung eine ganz normale Hauptmietwohnung. Die Stadt ist Eigentümerin und Vermieterin, und es gelten die üblichen Regeln aus dem Mietrecht.
Gemeindewohnung Voraussetzungen: wer ein Wohn-Ticket bekommt
Einen Vormerkschein von Wiener Wohnen gibt es nicht mehr. An seine Stelle ist das Wiener Wohn-Ticket getreten, oft auch Wiener Wohnen Ticket oder kurz Wohnticket genannt. Es ist die Eintrittskarte für alle Gemeindewohnungen und geförderten Wohnungen, die die Stadt vergibt. Seit dem Start der Wohnungsvergabe NEU am 22. September 2026 gibt es dafür nur noch ein einziges Ticket, und wer ein altes Ticket hatte, musste sich neu registrieren.
Ein Wohn-Ticket bekommst du, wenn alle Zugangskriterien erfüllt sind: Du bist mindestens 18 Jahre alt und hast seit mindestens zwei Jahren durchgehend deinen Hauptwohnsitz in Wien. Du bist österreichischer Staatsbürger oder rechtlich gleichgestellt, etwa als Bürger der EU, des EWR oder der Schweiz. Und du hast keine schwerwiegenden Vermerke aus früheren Mietverhältnissen, also keine gerichtliche Kündigung wegen Fehlverhaltens oder fehlender Zahlung und keine offenen Mietschulden im Gemeindebau. Dazu darf das Nettoeinkommen des Haushalts eine Obergrenze nicht überschreiten. 2026 sind das 61.280 Euro im Jahr für eine Person und 91.320 Euro für zwei Personen, gerechnet mit 14 Bezügen. Diese Grenze liegt weit über dem mittleren Gehalt in Österreich. Ehepaare und eingetragene Partner beantragen das Ticket gemeinsam.
Einen begründeten Wohnbedarf, also einen anerkannten Grund für eine neue Wohnung, musst du im neuen System nicht mehr nachweisen. Er zählt aber weiterhin, und zwar als Bonuspunkte.
Wiener Wohnen anmelden: so läuft die Anmeldung
Wer sich bei Wiener Wohnen anmelden will, meldet sich in Wahrheit bei der Wohnberatung Wien an, denn sie vergibt die Gemeindewohnungen. Das läuft grundsätzlich online. Du brauchst ein Stadt Wien Konto, das sich auch mit der ID Austria einrichten lässt, und eine E-Mail-Adresse. Damit legst du auf meinwohnticket.wien einen Account an, gründest einen Haushalt mit allen Personen, die mitziehen, lädst die Unterlagen hoch und stellst den Antrag. Gebraucht werden unter anderem Lichtbildausweis, Geburtsurkunde, Einkommensnachweis und der Mietvertrag der jetzigen Wohnung. Wer sich online schwertut, kann weiterhin in die Servicestelle der Wohnberatung Wien gehen.
Mit dem gültigen Ticket suchst du selbst. Freie Wohnungen stehen 48 Stunden online, und in dieser Zeit meldest du dich an, für höchstens drei Wohnungen gleichzeitig. Eine Nachricht bei passenden Wohnungen gibt es nicht, du musst also regelmäßig selbst nachsehen. Die Wohnung muss zur Größe deines Haushalts passen, und die Miete darf höchstens die Hälfte des Haushaltseinkommens ausmachen. Nach den 48 Stunden werden alle Interessierten nach ihren Bonuspunkten gereiht, und wer vorne liegt, darf die Wohnung besichtigen. Das Ticket bleibt nur gültig, wenn du deine Daten spätestens alle zwölf Monate bestätigst.
Bonuspunkte und Wartezeit
Wer eine Wohnung bekommt, entscheiden die Bonuspunkte. Sie bilden die Lebenslage ab, und für jeden Punkt brauchst du einen Nachweis. Ist deine jetzige Wohnung für die Familie zu klein, was Überbelag heißt, gibt es 50 Punkte. Ebenso viele bekommen Jungwiener unter 25 ohne eigenen Hauptmietvertrag, wenn höchstens zwei Personen einziehen. Alleinerziehende ohne eigenen Mietvertrag bekommen 80 Punkte, wer wegen hoher Wohnkosten Wohnbeihilfe oder Mietbeihilfe bezieht, 50, und bei häuslicher Gewalt sind es 100. Der Wien-Bonus zählt die Jahre in der Stadt: ab dem sechsten Jahr Hauptwohnsitz 2 Punkte pro Jahr, später 3 und 4, höchstens 45. Wer lange aktiv sucht, ohne je an erster Stelle zu liegen, bekommt außerdem Punkte für die Wartezeit, ebenfalls bis zu 45. Manche Punkte lassen sich kombinieren, bei anderen zählt nur der höhere Wert.
Eine feste Wartezeit gibt es deshalb nicht. Wie lange es dauert, hängt von deinen Punkten ab, von der Wohnung, die du willst, und davon, wie viele andere sich für dieselbe Wohnung anmelden. Rund 14.000 Wohnungen vergibt die Stadt Wien jedes Jahr. In den ersten Tagen des neuen Systems lag die höchste Punktezahl bei 290, eine Wohnung ging aber auch an jemanden ohne Punkte, weil sich sonst niemand dafür gemeldet hatte. Wählerisch sein kostet allerdings: Lehnst du als Erstgereihter eine Gemeindewohnung ab, zählt das mit, und ab der zweiten Ablehnung wirst du gesperrt, zuerst für drei Monate, nach der fünften für drei Jahre.
Was eine Gemeindewohnung kostet
Die Miete setzt sich aus dem Mietzins, den Betriebskosten und 10 % Umsatzsteuer zusammen. Strom, Gas und Fernwärme zahlst du extra, wie bei jeder anderen Wohnung. Bei einem neuen Vertrag verlangt Wiener Wohnen normalerweise den Richtwert-Mietzins, also die gesetzlich festgelegte Grundmiete für Wien. Für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A, das ist eine Wohnung ab 30 Quadratmetern mit Küche, Bad, WC und Heizung, sind das 6,74 Euro pro Quadratmeter ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer, Stand April 2026. Eine Kaution verlangt die Stadt nicht, und eine Maklerprovision fällt nicht an. Bei Neubauten ab 1968 kann ein einmaliger Baukostenbeitrag dazukommen, von dem du beim Auszug einen Teil zurückbekommst.
Für das Rechenbeispiel auf dieser Seite nehmen wir eine Wohnung mit 60 Quadratmetern und die Durchschnittswerte von Statistik Austria für 2025. Als Gemeindewohnung kostet sie 60 × 8,20 = 492 Euro im Monat samt Betriebskosten, privat vermietet 60 × 12,10 = 726 Euro. Die Gemeindewohnung ist also um 234 Euro im Monat billiger, das sind 2.808 Euro im Jahr. Beim privaten Vermieter kommt noch die Kaution dazu, meist drei bis sechs Monatsmieten, im Beispiel 2.178 bis 4.356 Euro. In den Durchschnittswerten stecken allerdings viele alte, günstige Verträge, ein neuer Vertrag liegt meist darüber. Jede Lage ist anders, und deine Wohnung kann mehr oder weniger kosten als im Beispiel.
Mietvertrag, Eintrittsrecht und Pflichten
Der Mietvertrag einer Gemeindewohnung ist unbefristet. Laut Statistik Austria waren 2025 nur 3,8 % der Verträge in Gemeindewohnungen befristet, bei Genossenschaftswohnungen 4,9 % und bei privaten Mietwohnungen die Hälfte. Stirbt der Hauptmieter, können nahe Angehörige in den Mietvertrag eintreten: Ehe- und eingetragene Partner, Lebensgefährten, die mindestens drei Jahre mit ihm in der Wohnung gelebt haben, Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister. Voraussetzung ist, dass sie mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben und selbst dringend eine Wohnung brauchen.
Die Sicherheit hat eine Kehrseite. Mietschulden oder eine gerichtliche Kündigung wegen Fehlverhaltens versperren den Weg zur nächsten Gemeindewohnung, nach einer Kündigung für fünf Jahre. Rechte gibt es nie ohne Pflichten: Wer die Wohnung gut behandelt und die Miete pünktlich und in voller Höhe zahlt, behält sie. Wird das Geld knapp, unterstützt die Stadt Wien Mieter mit geringem Einkommen mit der Wohnbeihilfe.
Gemeindewohnung Graz und andere Städte
Auch außerhalb von Wien gibt es Gemeindewohnungen, aber deutlich weniger, und jede Stadt oder Gemeinde vergibt sie nach eigenen Regeln. In Graz ist Wohnen Graz mit dem Wohnungsmanagement am Schillerplatz 4 zuständig. Für eine Gemeindewohnung in Graz musst du mindestens 18 Jahre alt sein und seit mindestens einem Jahr ununterbrochen in Graz wohnen oder arbeiten, oder insgesamt 15 Jahre in Graz gewohnt oder gearbeitet haben. Das Nettohaushaltseinkommen muss unter der Grenze liegen, das sind 49.600 Euro im Jahr für eine Person und 74.400 Euro für zwei. Dazu kommt ein Wohnbedarf, den die Stadt nach einem Punktesystem bewertet. Wer fünf zumutbare Wohnungen ablehnt, kann erst nach einem Jahr wieder ansuchen. Die Verträge sind auch in Graz unbefristet und provisionsfrei.
In der Stadt Salzburg nimmt das Wohnservice der Stadt die Anträge auf eine Mietwohnung entgegen, in kleineren Orten meist das Gemeindeamt. Wohnsitzdauer und Einkommensgrenzen sind überall verschieden, frag deshalb vor dem Ansuchen bei deiner Stadt oder Gemeinde nach.
Die Alternativen: Genossenschaft, Eigentum, freier Markt
Nicht jeder bekommt eine Gemeindewohnung. Die erste Alternative ist die Genossenschaftswohnung. Dort zahlst du beim Einzug meist einen Finanzierungsbeitrag, dafür ist die Miete einigermaßen günstiger als am freien Markt, 2025 im Schnitt 8,80 Euro pro Quadratmeter samt Betriebskosten. Die zweite Alternative ist Eigentum, und zwar passend zum Einkommen. Nicht jeder braucht ein Haus im Grünen: Wer wenig verdient oder einen unsicheren Job hat, ist mit einer Eigentumswohnung von 30 Quadratmetern besser bedient als mit einem Haus mit 200 Quadratmetern im Speckgürtel von Wien. Kaufpreis und spätere Erhaltungskosten müssen zum eigenen Einkommen passen, die Rechnung dazu steht auf den Seiten Mieten oder kaufen und Immobilienkauf zur Eigennutzung. Ganz am Ende steht der freie Mietmarkt, denn er ist am teuersten.
Eine Gemeindewohnung muss deshalb keine Endstation sein, sondern kann eine günstige Zwischenstation auf dem Weg ins Eigentum sein. Im Beispiel zahlst du 234 Euro im Monat weniger als für eine private Mietwohnung. Legst du diesen Betrag zehn Jahre lang jeden Monat mit einem Sparplan an und bringt er 5 % im Jahr, ein Beispielwert ohne Garantie, werden aus 28.080 Euro Einzahlungen vor Steuern und Kosten rund 36.300 Euro. Das reicht für die 20 % Eigenmittel, die bei einem Wohnkredit als Richtwert gelten, für eine Eigentumswohnung um 180.000 Euro. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % brauchen dann noch eigenes Erspartes. Eigene Beträge rechnest du im Zinseszinsrechner nach.
Der Rat zum Schluss: Leg dir das Wohn-Ticket an, sobald du die Voraussetzungen erfüllst, und prüf dabei genau, welche Bonuspunkte dir zustehen. Hast du die Gemeindewohnung bekommen, richte gleich einen Dauerauftrag über den Betrag ein, den du gegenüber dem freien Markt sparst, damit das Geld für die eigene Wohnung von selbst wächst.
Quellen: Wohnberatung Wien: Wohnungsvergabe NEU, Anmeldung & Voraussetzungen, FAQ & Kontakt und Vergaberichtlinien (Stand Juni 2026); Stadt Wien: Wohnungsvergabe NEU mit Bonuspunkte-System; Wiener Wohnen: Wohnkosten, Gemeindewohnungen NEU und Wohnungsübernahme und Verlassenschaft; Arbeiterkammer Wien: Gemeindewohnungen; ORF Wien: Bilanz zum Start der neuen Wohnungsvergabe; Statistik Austria: Wohnen 2025; Stadt Graz: Gemeindewohnung: Ansuchen und Voraussetzungen und Zuweisungsrichtlinie; Stadt Salzburg: Wohnservice. Stand: November 2026.
Weiterlesen: Wer keine Gemeindewohnung bekommt oder nicht so lange warten will, schaut sich als Nächstes die Wohnungen der gemeinnützigen Bauvereinigungen an. Auf der Seite über die Genossenschaftswohnung steht, wie der Finanzierungsbeitrag funktioniert, was du beim Auszug zurückbekommst und wann du die Wohnung später kaufen kannst.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Voraussetzungen, Einkommensgrenzen und Bonuspunkte können sich ändern; verbindlich sind die Angaben der Wohnberatung Wien, von Wiener Wohnen bzw. der zuständigen Stadt oder Gemeinde. Bei Fragen zum eigenen Mietverhältnis helfen die Arbeiterkammer, eine Mieterberatung oder ein Rechtsanwalt. Die Rechnungen beruhen auf Beispielwerten.
