Zuletzt aktualisiert: 03.11.2026
Seit 1. Jänner 2026 zahlen Wohnungseigentümer mindestens 1,12 Euro pro Quadratmeter und Monat in die Rücklage ihres Hauses, für 70 m² rund 78 Euro im Monat. Ob das reicht, wenn in drei Jahren das Dach saniert werden muss, entscheidet nicht die Hausverwaltung allein, sondern die Eigentümergemeinschaft und damit auch du. Im Rechenbeispiel auf dieser Seite fehlen jeder Wohnung trotz Mindestrücklage rund 2.860 Euro. Hier erfährst du, was Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz bedeutet, wie Nutzwert und Wohnungseigentumsvertrag deinen Anteil festlegen, wie die Eigentümerversammlung beschließt, wofür die Rücklage da ist, was die Hausverwaltung tun muss und wie du sie wechselst, ob du die Wohnung selbst bewohnst, vermietest oder erst kaufen willst. Die laufenden Betriebskosten kommen hier nur kurz vor.
Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall, etwa vor dem Kauf, vor einer Anfechtung oder bei Streit mit der Hausverwaltung, hol dir rechtlichen Rat, zum Beispiel bei der Arbeiterkammer deines Bundeslands, bei einem Notar oder einem Rechtsanwalt. Das Wohnungseigentumsgesetz gilt in ganz Österreich gleich, regionale Besonderheiten stehen dabei.
Inhalt
Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002)
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft rechtlich einen Anteil an der ganzen Liegenschaft, also am Grundstück samt Haus. Das Wohnungseigentumsgesetz 2002, kurz WEG 2002, verbindet diesen Miteigentumsanteil untrennbar mit dem Recht, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen und über sie zu verfügen: Du darfst sie bewohnen, vermieten, verkaufen, belasten und vererben, aber immer nur zusammen mit dem Anteil. Wohnungseigentum gibt es auch an Geschäftsräumen, Garagen und Kfz-Abstellplätzen, und es entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Was allen dient, sind die allgemeinen Teile: Stiegenhaus, Dach, Fassade, Lift, Heizraum und oft der Garten. Sie gehören allen gemeinsam. Dazu kommt Zubehör wie ein Kellerabteil, das nur dir zur Nutzung zusteht. Kaufen zwei Personen gemeinsam, gehört die Wohnung beiden je zur Hälfte, egal, wer wie viel bezahlt hat. Innen ist die Wohnung deine Sache: Leitungen, Therme und Bad wartest du auf eigene Kosten, und Änderungen darfst du machen; können sie das Haus oder die anderen beeinträchtigen, brauchst du deren Zustimmung.
Nutzwert, Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag
Wie groß dein Anteil am Haus ist, ergibt der Nutzwert. Ausgangspunkt ist die Nutzfläche der Wohnung, ohne Balkon, Terrasse und Kellerabteil, dazu kommen Zuschläge oder Abstriche, etwa für Stockwerk, Lage, Balkon oder Zubehör. Ermittelt werden die Nutzwerte im Nutzwertgutachten eines Ziviltechnikers oder eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Dein Nutzwert geteilt durch die Summe aller Nutzwerte ergibt deinen Anteil, nach ihm zahlst du fast alle Kosten des Hauses, und nach ihm zählt deine Stimme. Mit Beispielwerten: 70 m² Nutzfläche, plus 3 für den Balkon, plus 1 für das Kellerabteil und plus 1 für das oberste Stockwerk mit Lift ergeben einen Nutzwert von 75. Bei einer Summe von 1.560 im ganzen Haus gehören der Wohnung 75/1.560, das sind 4,81 Prozent.
Weicht das Gutachten um mehr als 3 Prozent von den tatsächlichen Gegebenheiten ab, kann jeder Miteigentümer binnen eines Jahres ab der Eintragung beim Bezirksgericht neue Nutzwerte beantragen. In Gemeinden mit eigener Schlichtungsstelle geht der Antrag zuerst dorthin, in Wien an die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten.
Begründet wird Wohnungseigentum meist durch den Wohnungseigentumsvertrag, eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer. Er legt fest, welche Wohnungen und Abstellplätze es gibt und welches Zubehör wozu gehört, oft auch, wer welchen Teil des Gartens nutzt oder ob Kosten anders als nach Anteilen verteilt werden. Solche Abweichungen gelten nur mit schriftlicher Zustimmung aller und binden auch jeden späteren Käufer. Wer kauft, liest Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten deshalb vor der Unterschrift, denn was dort steht, übernimmt er, und ändern lässt es sich danach nur mit allen anderen gemeinsam.
Die Eigentümergemeinschaft: wer entscheidet und wer haftet
Alle Wohnungseigentümer eines Hauses bilden die Eigentümergemeinschaft. Für die Verwaltung des Hauses ist sie eine juristische Person, also rechtlich selbst handlungsfähig: Sie schließt Verträge mit Handwerkern oder der Hausverwaltung, hat ein eigenes Konto, auf dem auch die Rücklage liegt, und kann klagen und geklagt werden. Nach außen vertritt sie die Hausverwaltung, die das Gesetz Verwalter nennt. Bei einem Streit mit der Hausverwaltung selbst kann die Gemeinschaft einen Eigentümer als Eigentümervertreter bestellen.
Schulden der Gemeinschaft werden aus der Rücklage und den laufenden Zahlungen beglichen, reicht das nicht, haftet jeder Eigentümer nach seinem Anteil. Zahlt ein Eigentümer nicht, muss die Hausverwaltung mahnen und nötigenfalls klagen. Die Forderung ist dann durch ein Vorzugspfandrecht an seinem Anteil gesichert, wenn binnen sechs Monaten geklagt und die Klage im Grundbuch angemerkt wird, und wer beharrlich nicht zahlt, kann sogar aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Für Käufer ist eine solche Anmerkung im Grundbuch ein Grund, mit der Unterschrift zu warten, bis geklärt ist, was offen ist und wer es zahlt.
Eigentümerversammlung, Umlaufbeschluss und Anfechtung
Entschieden wird meist in der Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung muss sie mindestens alle zwei Jahre einberufen und Tagesordnung samt Termin spätestens zwei Wochen vorher aushängen und zuschicken, eine Teilnahme per Video darf sie anbieten. Mindestens drei Eigentümer mit zusammen einem Viertel der Anteile können aus wichtigem Grund eine Versammlung verlangen. Über jede Versammlung bekommen alle ein Protokoll. Beschlüsse sind auch schriftlich möglich: Beim Umlaufbeschluss schickt die Hausverwaltung allen einen Vorschlag zur Abstimmung, wirksam wird er erst, wenn alle Gelegenheit hatten, sich zu äußern.
Gezählt wird nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Ein Beschluss gilt, wenn mehr als die Hälfte aller Anteile zustimmt oder wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen dafür sind und diese mindestens ein Drittel aller Anteile ausmachen. Mit Beispielwerten: Stimmen Eigentümer mit 45 Prozent der Anteile ab, 35 dafür und 10 dagegen, gilt der Beschluss, obwohl 55 Prozent gar nicht abgestimmt haben. Diese Mehrheit reicht für Erhaltung, Rücklage, Versicherung des Hauses, Hausordnung und die Wahl der Hausverwaltung, ebenso für Verbesserungen wie einen nachträglichen Lift. Um den Aufteilungsschlüssel der Kosten zu ändern, braucht es dagegen die schriftliche Zustimmung aller. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte zur Eigentümerversammlung gehen und mitstimmen, denn dort wird über das eigene Geld entschieden. Wer nicht kommen kann, gibt einer anderen Person eine schriftliche Vollmacht, höchstens drei Jahre alt, mit einer klaren Weisung, wie sie abstimmen soll.
Beschlüsse werden im Haus ausgehängt und jedem zugeschickt, und ab dem Aushang laufen die Fristen. Ist ein Beschluss formal fehlerhaft, gesetzwidrig oder fehlt die Mehrheit, kannst du binnen eines Monats beim Bezirksgericht beantragen, ihn für unwirksam zu erklären. Gegen eine Veränderung, die über die Erhaltung hinausgeht, hat jeder Überstimmte drei Monate Zeit, sechs Monate, wenn er vorher nicht verständigt wurde. Das Gericht hebt sie auf, wenn sie ihn übermäßig beeinträchtigt oder die Rücklage die Kosten nicht deckt, außer die Mehrheit zahlt den Rest selbst. Auch allein kann jeder Eigentümer bei Gericht verlangen, dass nötige Erhaltungsarbeiten gemacht werden, dass eine angemessene Rücklage gebildet wird oder dass die Hausverwaltung ihre Pflichten erfüllt.
Rücklage: Mindestrücklage, Reparaturrücklage und wofür sie da ist
Jede Eigentümergemeinschaft muss eine angemessene Rücklage bilden, im Alltag oft Reparaturrücklage genannt: einen gemeinsamen Topf für künftige Arbeiten an Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Lift oder Heizung, ausdrücklich auch für die thermische Sanierung. Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es eine Mindestrücklage, anfangs 0,90 Euro pro m² Nutzfläche und Monat. Sie wird alle zwei Jahre an die Inflation angepasst, seit 1. Jänner 2024 auf 1,06 Euro, seit 1. Jänner 2026 auf 1,12 Euro, die nächste Anpassung folgt 2028. Weniger ist nur ausnahmsweise erlaubt, etwa wenn schon sehr viel angespart ist oder das Haus erst vor kurzem neu gebaut oder durchgreifend saniert wurde.
Wie viel die Rücklage Wohnung für Wohnung ausmacht, richtet sich nach dem Anteil. Im Beispielhaus mit 1.500 m² zahlen alle zusammen mindestens 1.680 Euro im Monat, die Beispielwohnung mit 4,81 Prozent also 80,77 Euro. Das Geld liegt verzinst auf einem Konto der Gemeinschaft, das jeder Eigentümer einsehen kann, und beim Verkauf bleibt es im Haus. Reicht es für eine große Arbeit nicht, bleiben eine Sonderzahlung aller Eigentümer, oft Sonderumlage genannt, oder ein Kredit der Gemeinschaft. Wer seinen Anteil an einer solchen Erhaltungsarbeit nicht auf einmal zahlen kann, darf bei Gericht Monatsraten über höchstens zehn Jahre verlangen, gegen die ortsüblichen Zinsen für Hypothekarkredite. Eine Rücklage über dem Minimum ist deshalb kein Nachteil, sie ist der Notgroschen des Hauses. Wer ein Haus ohne Eigentümergemeinschaft besitzt, muss selbst genug zurücklegen, weil große Investitionen mit den Jahren auf einmal fällig werden.
Vorausschau und Jahresabrechnung: Hausverwaltung und ihre Pflichten
Die Hausverwaltung muss die Interessen aller Eigentümer wahren und Weisungen der Mehrheit befolgen. Bis zum Ende jedes Jahres legt sie eine Vorausschau vor, mit den geplanten Arbeiten, den nötigen Beiträgen zur Rücklage und den Vorauszahlungen für das nächste Jahr. Für größere Arbeiten holt sie mindestens drei Angebote ein und sagt dazu, wenn sie mit einer Firma verbunden ist. Sie sorgt für einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis und gibt dir auf Verlangen Auskunft über den Verwaltungsvertrag, vor allem über Honorar und Leistungen. In Wien muss sie außerdem für ältere Häuser das Bauwerksbuch führen, das die Bauordnung bis Ende 2027 für Häuser von vor 1919 und bis Ende 2030 für Häuser aus den Jahren 1919 bis 1945 verlangt.
Die Jahresabrechnung muss binnen sechs Monaten nach dem Kalenderjahr kommen, also in der Regel bis 30. Juni. Du hast das Recht, die Belege einzusehen, ein Guthaben wird gutgeschrieben, eine Nachzahlung ist binnen zwei Monaten fällig. Legt die Hausverwaltung keine ordentliche Abrechnung, kann das Gericht sie mit Geldstrafen bis 6.000 Euro dazu zwingen. Die Abrechnung jedes Jahr durchzusehen kostet eine halbe Stunde, und Fehler fallen nur dem auf, der hinschaut.
Was die Hausverwaltung kosten darf, schreibt das Gesetz im Wohnungseigentum nicht vor: Das Hausverwaltungshonorar gewerblicher Verwalter ist frei vereinbart. Zur Orientierung dient das Mietrecht, nach dem in Mietshäusern, für die das Mietrechtsgesetz voll gilt, höchstens 4,47 Euro pro m² und Jahr verrechnet werden dürfen, und genau diesen Betrag nennt die Mietervereinigung für Wiener Mietshäuser im Jahr 2024. Für 70 m² wären das rund 313 Euro im Jahr. Das Honorar steckt in den Betriebskosten, neben Versicherung, Wasser und Grundsteuer.
Hausverwaltung wechseln oder kündigen
Wer die Hausverwaltung kündigen will, braucht einen Mehrheitsbeschluss, aber keinen Grund. Ist der Vertrag unbefristet, gilt eine Frist von drei Monaten zum Ende der Abrechnungsperiode, meist zum 31. Dezember, die Kündigung muss also spätestens Ende September bei der Hausverwaltung sein. Ist er auf mehr als drei Jahre befristet, ist die Kündigung erst nach drei Jahren möglich, frühestens zum Ende des vierten Jahres. Aus wichtigem Grund kann die Gemeinschaft jederzeit kündigen, und bei grober Pflichtverletzung kann jeder einzelne Eigentümer die Auflösung bei Gericht beantragen. Diese Regeln lassen sich im Vertrag nicht ausschließen. Endet der Vertrag, muss die alte Hausverwaltung ohne Verzug über die Rücklage abrechnen und das Geld an die neue übergeben.
Gewerbliche Immobilienverwalter findest du im Firmenverzeichnis der WKO, etwa mit der Suche nach Hausverwaltung Wien oder deinem Ort. Einen neuen Hausverwalter zu finden ist in der Praxis aber schwer und aufwendig, deshalb gehören Honorar und Arbeit der Hausverwaltung schon vor dem Kauf angesehen, statt auf einen späteren Wechsel zu setzen. Wer trotzdem wechseln will, holt vorher Angebote ein und lässt über Kündigung und neue Hausverwaltung im selben Zug abstimmen, damit das Haus nicht ohne Verwaltung dasteht.
Rechenbeispiel: Dachsanierung, Rücklage und Sonderzahlung
Alle Werte sind Beispielwerte. Das Haus hat 20 Wohnungen mit 1.500 m², in der Rücklage liegen 60.000 Euro, und laut Vorausschau ist in drei Jahren das Dach um 180.000 Euro fällig. Mit der Mindestrücklage kommen 20.160 Euro im Jahr dazu, nach drei Jahren liegen 120.480 Euro im Topf, und es fehlen 59.520 Euro. Auf die Beispielwohnung mit 4,81 Prozent entfällt eine Sonderzahlung von 2.861,54 Euro auf einmal. Beschließt die Eigentümerversammlung gleich 2,00 Euro pro m², zahlt die Wohnung 144,23 statt 80,77 Euro im Monat, nach drei Jahren sind 168.000 Euro angespart, und ihr Anteil an der Lücke beträgt nur noch 576,92 Euro. Zusammen sind es in beiden Fällen rund 5.769 Euro, denn das Dach kostet, was es kostet. Der Unterschied liegt darin, ob das Geld verteilt kommt oder großteils auf einmal. Zinsen und die Anpassung 2028 sind nicht eingerechnet.
Eine Sonderzahlung kommt aus dem eigenen Ersparten, nie aus einem Konsumkredit, und wer kaufen will, rechnet eine absehbare Sonderzahlung in den Kaufpreis ein und verhandelt darüber. Bei einer Wohnung als Geldanlage gehören Rücklage und Sonderzahlung in die Renditerechnung, beim Kauf zur Eigennutzung zur Kreditrate dazu. Jede Lage ist anders, Rücklage und anstehende Arbeiten deines Hauses können deutlich von diesen Werten abweichen.
Der Rat zum Schluss: Bevor du eine Eigentumswohnung kaufst, lass dir die letzte Abrechnung, den Stand der Rücklage, die Vorausschau, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten geben und frag nach Honorar und Leistungen der Hausverwaltung. Nach dem Kauf gehst du zur Versammlung, stimmst für eine Rücklage über dem Minimum, wenn große Arbeiten anstehen, und prüfst jede Jahresabrechnung, solange die Fristen laufen.
Quellen: RIS: Wohnungseigentumsgesetz 2002, RIS: Mietrechtsgesetz § 22, RIS: Mietrechtsgesetz § 15a, RIS: Bauordnung für Wien § 128a, oesterreich.gv.at: Was ist Wohnungseigentum?, oesterreich.gv.at: Eigentümerpartnerschaft, oesterreich.gv.at: Allgemeines zur Eigentümergemeinschaft, oesterreich.gv.at: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, oesterreich.gv.at: Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers, oesterreich.gv.at: Verwaltung der Liegenschaft, oesterreich.gv.at: Laufende Aufwendungen des Wohnungseigentümers, Arbeiterkammer: Vorausschau der Hausverwaltung, AK Oberösterreich: Kündigung des Verwaltungsvertrages, AK Niederösterreich: Ihre Hausverwaltung: Wichtig zu wissen, WKO, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: Mindestrücklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz, Mietervereinigung: Betriebskostenspiegel 2026, Stadt Wien: Nutzwerte bei Wohnungseigentum. Stand: November 2026.
Weiterlesen: Im Rechenbeispiel zahlt die Beispielwohnung rund 81 Euro Rücklage im Monat, dazu kommen Wasser, Müllabfuhr, Versicherung, Grundsteuer und das Honorar der Hausverwaltung. Auf der Seite über Eigentumswohnung und Betriebskosten steht, was Wohnungseigentum laufend kostet und wie sich diese Kosten mit einer Miete vergleichen.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung. Jede Lage ist anders: Maßgeblich sind der Wohnungseigentumsvertrag, die Beschlüsse deiner Eigentümergemeinschaft und der Verwaltungsvertrag. Bei Fragen hilft die Arbeiterkammer deines Bundeslands, ein Notar oder ein Rechtsanwalt. Beträge wie die Mindestrücklage werden regelmäßig angepasst, die Rechenbeispiele verwenden Beispielwerte.
