Zuletzt aktualisiert: 03.11.2026
Ein Haus mit 140 Quadratmetern Brutto-Grundfläche und einem Heizwärmebedarf von 180 Kilowattstunden je Quadratmeter braucht rechnerisch 25.200 Kilowattstunden Wärme im Jahr, bei einem Heizwärmebedarf von 45 sind es nur 6.300. Mit dem Beispielwert von 12 Cent je Kilowattstunde heißt das rund 3.020 gegenüber 760 Euro Heizkosten, Jahr für Jahr. Diesen Unterschied liest du aus dem Energieausweis ab, bevor du unterschreibst. Für Käufer, Eigentümer und Vermieter ist er damit mehr als ein Pflichtpapier: Ein Energieausweis kann helfen, Schwächen der Immobilie aufzudecken. Diese Seite erklärt die Kennzahlen HWB und fGEE, die Energieausweis Klassen, wie du einen Energieausweis liest, wann er Pflicht ist, wer ihn erstellen darf und was er für Kaufpreis, Heizkosten und thermische Sanierung bedeutet.
Weil es um rechtliche Pflichten geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall hol dir Rat, als Mieter bei der Arbeiterkammer oder einer Mieterberatung, sonst bei einem Rechtsanwalt, für technische Fragen bei der Energieberatung deines Bundeslandes.
Inhalt
Was ein Energieausweis ist
Der Energieausweis ist so etwas wie der Typenschein eines Gebäudes. Er zeigt den Normverbrauch, also wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung bei üblicher Nutzung rechnerisch braucht. Bewertet werden die Dämmung von Wänden, Dach und Fenstern, aber auch Heizung, Solaranlage oder Lüftung. Eine Garantie für einen bestimmten Verbrauch ist er nicht, denn wie viel du heizt, hängt von dir ab. Für den Vergleich zweier Objekte ist er trotzdem das beste Werkzeug, weil alle Ausweise nach denselben Regeln rechnen.
Diese Regeln stehen in der OIB-Richtlinie 6 des Österreichischen Instituts für Bautechnik. Die Bundesländer erklären sie in ihrem Baurecht für verbindlich, aber zu verschiedenen Zeitpunkten: Die neue Ausgabe 2025 gilt Stand Juli 2026 in Wien und Tirol, in den übrigen Ländern gelten noch ältere Regeln. Der Ausweis besteht aus zwei Seiten mit den Kennzahlen und einem technischen Anhang, der bei bestehenden Gebäuden Empfehlungen für Verbesserungen enthält.
HWB, fGEE und die anderen Kennzahlen
Die wichtigste Zahl ist der HWB, der Heizwärmebedarf. Er gibt an, wie viele Kilowattstunden Wärme den Räumen im Jahr je Quadratmeter zugeführt werden müssen, damit es drinnen warm bleibt. Gerechnet wird mit der Brutto-Grundfläche, also allen Geschoßflächen samt Wänden, sie ist größer als die Wohnfläche. Der HWB beschreibt vor allem die Gebäudehülle: Je kleiner er ist, desto besser sind Wände, Dach, Keller und Fenster gedämmt. Wer den HWB Wert zweier Gebäude vergleicht, nimmt die Angabe für das Standortklima, kurz SK, also das Klima am Ort des Gebäudes.
Darauf bauen die anderen Kennzahlen auf. Der Heizenergiebedarf, kurz HEB, zählt die Verluste der Heizung dazu, der Endenergiebedarf, kurz EEB, noch den Haushaltsstrom; er entspricht der Energie, die du einkaufen musst. Der Primärenergiebedarf, kurz PEB, rechnet auch Herstellung und Transport der Energieträger ein, der CO2-Wert zeigt die Treibhausgase des Betriebs. Der fGEE, der Gesamtenergieeffizienz-Faktor, vergleicht das Gebäude samt Haustechnik mit einem Referenzgebäude aus dem Jahr 2007: unter 1 heißt besser, über 1 schlechter. In den neuen Ausweisen nach der Ausgabe 2025 gibt es den fGEE nicht mehr, dort zählt der Endenergiebedarf.
Energieausweis Klassen: von A++ bis G
Wie bei Elektrogeräten ordnet der Energieausweis die Kennzahlen in eine Energieeffizienzklasse ein. In den meisten heute gültigen Ausweisen reicht die Skala von A++ bis G. Für den HWB gelten diese Obergrenzen in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr: A++ bis 10, A+ bis 15, A bis 25, B bis 50, C bis 100, D bis 150, E bis 200, F bis 250, G darüber. Beim fGEE reicht A++ bis 0,55, B bis 1,00, G beginnt über 4,00. Passivhäuser erreichen A++, unsanierte ältere Gebäude landen bei G.
Die Ausgabe 2025 bringt eine Skala von A bis G mit getrennten Klassen für die Gebäudehülle und die Gesamteffizienz. Für den Referenz-Heizwärmebedarf gilt dort: A bis 40, B bis 60, C bis 75, D bis 85, E bis 100, F bis 120, G darüber. Wird mit Gas, Öl oder anderer fossiler Energie geheizt, trägt die Klasse der Gesamteffizienz den Zusatz „fossil“, und Klasse A ist nicht möglich. Die Grenzen sind deutlich enger: Ein HWB von 180 ist auf der alten Skala Klasse E, auf der neuen Klasse G. Zeigt ein neuer Ausweis eine Klasse schlechter als C, gilt das als Aufforderung an den Eigentümer, sich bei einer Energieberatungsstelle zur Renovierung beraten zu lassen.
Energieausweis lesen: Seite 1, Seite 2 und der Anhang
Wer einen Energieausweis lesen will, beginnt auf Seite 1. Oben stehen Adresse, Baujahr, letzte Veränderung und ob der Ausweis für ein geplantes oder ein bestehendes Gebäude gilt, darunter die Skalen mit den Klassen und die wichtigsten Kennzahlen. Prüf zuerst, ob die Adresse stimmt und ob der Ausweis für das ganze Haus oder nur für einen Gebäudeteil wie eine Wohnung ausgestellt ist. Gilt er für das ganze Haus, kann eine einzelne Wohnung je nach Lage im Gebäude abweichen, darauf weist der Ausweis selbst hin.
Seite 2 enthält die Gebäudedaten wie die Brutto-Grundfläche und den Bedarf im Detail, also Heizwärme, Warmwasser, Heizenergie und Endenergie, je Quadratmeter und für das ganze Gebäude in Kilowattstunden pro Jahr. Für deine eigene Rechnung ist sie die wichtigere Seite. Ganz unten stehen Ausstellungs- und Gültigkeitsdatum: Beim Energieausweis Gültigkeit zu kontrollieren, gehört immer dazu, denn für Verkauf und Vermietung darf er höchstens zehn Jahre alt sein. Im technischen Anhang stehen die Empfehlungen, etwa die oberste Geschoßdecke zu dämmen oder die Fenster zu tauschen; neue Ausweise können stattdessen auf einen Renovierungspass verweisen, einen Fahrplan für die Sanierung in Schritten. Wer kaufen will, liest den Anhang genauso gründlich wie den Kaufvertrag, denn dort steht, welche Arbeiten auf ihn zukommen.
Energieausweis Pflicht bei Verkauf und Vermietung
Die Energieausweis Pflicht regelt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss dem Käufer oder Mieter vor dessen Unterschrift einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen, auf Wunsch auf Papier. Das Gesetz behandelt beim Energieausweis Vermietung und Verkauf gleich, seit 1. Juli 2026 auch die Verlängerung eines Mietvertrags. Ein Verzicht im Vertrag ist unwirksam. Schon ins Inserat gehören Kennzahlen, seit Juli 2026 Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Effizienzklasse, mit einem älteren, noch gültigen Ausweis weiterhin HWB und fGEE. Das gilt für Eigentümer und Makler.
Was im vorgelegten Ausweis steht, gilt mit einer unvermeidlichen Bandbreite als vereinbarte Eigenschaft des Gebäudes. Weicht das Gebäude ab, hat der Käufer oder Mieter Ansprüche aus der Gewährleistung, und der Ersteller haftet direkt für die Richtigkeit. Fehlt der Ausweis, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart; kommt er trotz Aufforderung nicht, kann der Käufer oder Mieter selbst einen einholen und sich die angemessenen Kosten binnen drei Jahren ersetzen lassen. Für fehlende Angaben im Inserat und für den nicht vorgelegten Ausweis droht jeweils eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro. Ausgenommen sind unter anderem frei stehende Gebäude unter 50 Quadratmetern, abbruchreife Gebäude, wenig genutzte Ferienhäuser und Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden. Ohne Energieausweis Verkauf oder Vermietung vorzubereiten, lohnt sich also nicht.
Energieausweis erstellen: wer darf und was es kostet
Einen Energieausweis erstellen dürfen nur befugte Fachleute: Baumeister, Zimmermeister, Ingenieurbüros etwa für Bauphysik oder Gebäudetechnik, Gewerbe wie Heizungs- oder Elektrotechnik, Architekten und andere Ziviltechniker. Rauchfangkehrer dürfen Ausweise für bestehende Wohngebäude ausstellen, Hafner für Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser. Der Ersteller erfasst das Gebäude anhand von Plänen oder eines Aufmaßes vor Ort und berechnet daraus die Kennzahlen.
Einen festen Preis gibt es nicht. Die Kosten hängen vor allem von Größe und Form des Gebäudes und vom Aufwand der Aufnahme ab; vollständige Pläne und Rechnungen machen es billiger. Beim Energieausweis Kosten zu vergleichen, ist deshalb sinnvoll: Zwei bis drei Angebote zeigen, was für dein Objekt üblich ist. Wer einen Energieausweis online bestellt, achtet wie sonst darauf, dass der Ersteller befugt ist, denn er haftet für die Richtigkeit. Die neue OIB-Richtlinie verlangt außerdem, dass er sich das Gebäude am Standort ansieht, wo es passt auch mit virtuellen Mitteln. Der billigste Ausweis nützt wenig, wenn er falsch ist, denn auf seinen Zahlen bauen Kaufpreis, Heizkostenrechnung und Sanierungsplan auf.
Energieausweis Haus oder Wohnung: Hausverwaltung und Bundesländer
Beim Haus kümmerst du dich als Eigentümer selbst um den Ausweis. Bei Wohnungen ist es einfacher: Den Energieausweis Wohnung für Wohnung zu erstellen, ist nicht nötig, denn das Gesetz lässt auch den Ausweis für das ganze Gebäude zu. Im Wohnungseigentum muss der Verwalter, soweit die Eigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen haben, dafür sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Ausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist, und jedem Eigentümer auf Verlangen gegen Kopierkosten eine Ablichtung geben. Bei Wohnungen ist der Energieausweis also meistens verpflichtend und durch die Hausverwaltung schon vorhanden: Einfach anfragen. Was die Verwaltung sonst kostet, steht bei den Betriebskosten der Eigentumswohnung.
Verschieden sind in den Bundesländern vor allem die Datenbanken, in die die Ersteller ihre Ausweise eintragen. Energieausweis Wien: Ausweise für Wiener Gebäude werden in der Datenbank WUKSEA der Stadt Wien registriert, für Fragen zu Ausweisen bei Verkauf und Vermietung ist die Magistratsabteilung 25 zuständig. Energieausweis Steiermark: Das Land Steiermark führt die Datenbank ZEUS, und seine Förderung der umfassenden energetischen Sanierung verlangte mit Stand April 2025 je einen Ausweis vor und nach der Sanierung samt ZEUS-Nummer. Energieausweis Kärnten: Die Landesregierung führt eine Energieausweisdatenbank, und der Eigentümer bekommt laut den Kärntner Bauvorschriften auf Antrag die Daten seines Gebäudes. Die Energieberatungsstellen aller neun Länder listet klimaaktiv auf.
Rechenbeispiel: Heizkosten, Kaufpreis und thermische Sanierung
Die Werte sind Beispielwerte. Zwei Häuser haben je 140 Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Haus 1 einen HWB von 180, Haus 2 von 45. Haus 1 braucht 140 mal 180 gleich 25.200 Kilowattstunden Wärme im Jahr, Haus 2 140 mal 45 gleich 6.300. Bei 12 Cent je Kilowattstunde kostet das 3.024 gegenüber 756 Euro, also 2.268 Euro oder 189 Euro im Monat mehr. Über zehn Jahre sind es 22.680 Euro, über 30 Jahre, so lange läuft oft ein Wohnkredit, 68.040 Euro. Die Rechnung ist grob, denn Verluste der Heizung und Warmwasser fehlen; genauer wird sie mit dem Heizenergiebedarf von Seite 2. Den Preis je Kilowattstunde senkt ein Strom- oder Gasanbieterwechsel, die Menge nur das Gebäude selbst.
Grundsätzlich sollten sich Kaufpreis und danach die Erhaltungskosten an deinem Einkommen orientieren, und besonders bei einem Haus musst du genügend Rücklagen bilden, weil große Investitionen mit den Jahren auf einmal fällig werden. Haus 1 ist so ein Fall: Eine thermische Sanierung, also Dämmung von Außenwand, Dach oder oberster Geschoßdecke und Kellerdecke samt neuen Fenstern, kann den HWB stark senken, kostet aber viel Geld auf einmal. Wer Haus 1 kauft, zählt die höheren Heizkosten und die absehbare Sanierung zum Kaufpreis dazu, denn es zählen die Gesamtkosten über die Jahre, nicht der Preis am Tag der Unterschrift; der Energieausweis ist dabei ein sachliches Argument in der Preisverhandlung. Wer für die Sanierung Förderung beantragen will, braucht häufig einen Energieausweis, oft vor und nach den Arbeiten. Bund und Länder fördern unterschiedlich und ändern ihre Programme oft, den aktuellen Stand findest du auf oesterreich.gv.at und bei Wohnbeihilfe und Wohnbauförderung. Als Vermieter gilt dasselbe in anderer Form: Der Mieter sieht die Kennzahlen schon im Inserat, und bei einer Wohnung als Geldanlage gehören künftige Sanierungen in die Renditerechnung. Jede Lage ist anders, deine Werte können deutlich von diesem Beispiel abweichen.
Der Rat zum Schluss: Verlang vor jedem Kauf und jeder Miete den Energieausweis, bei einer Wohnung einfach bei der Hausverwaltung, und prüf Datum, Adresse und ob er für das ganze Haus gilt. Rechne mit HWB und Fläche von Seite 2 die Heizkosten selbst nach, lies die Empfehlungen im Anhang und leg für jede empfohlene Sanierung eine Rücklage an, bevor sie fällig wird. Als Verkäufer oder Vermieter bestellst du den Ausweis rechtzeitig vor dem ersten Inserat, damit Kennzahlen und Klasse von Anfang an drinstehen.
Quellen: RIS: Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, RIS: Wohnungseigentumsgesetz 2002, RIS: Kärntner Bauvorschriften, OIB-Richtlinie 6, Ausgabe September 2025, OIB-Richtlinie 6, Ausgabe Mai 2023, OIB-Richtlinie 6, Ausgabe April 2019, OIB: Inkrafttreten der OIB-Richtlinien, oesterreich.gv.at: Allgemeines zum Energieausweis, oesterreich.gv.at: Inhalt eines Energieausweises, oesterreich.gv.at: Vorlage- und Aushändigungspflicht, oesterreich.gv.at: Neuerung Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2026, oesterreich.gv.at: Wohnbauförderungen und Finanzierungen in den Bundesländern, WKO: Energieausweis im Vertragsrecht, AK Oberösterreich: Energieausweise, klimaaktiv: Factsheet Energieausweis, klimaaktiv: Energieberatungsstellen, Stadt Wien: WUKSEA, Land Steiermark: Energieausweis, Land Steiermark: Förderungsrichtlinie Umfassende energetische Sanierung, Stand April 2025, Energie Agentur Steiermark: ZEUS, Energieinstitut Vorarlberg: Woher bekommt man einen Energieausweis?. Stand: November 2026.
Weiterlesen: Ob ein Haus mit Klasse E oder B das richtige ist, entscheidet sich nicht am Energieausweis allein, sondern an Lage, Größe, Zustand und deinem Einkommen. Auf der Seite über den Immobilienkauf zur Eigennutzung steht, welche Fragen du dir vor dem Kauf stellen solltest und welche Kosten nach dem Einzug dazukommen.
Hinweis: Diese Seite gibt nur einen groben Überblick über den Energieausweis und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Jede Lage ist anders: Bei Fragen zu Verträgen helfen die Arbeiterkammer, eine Mieterberatung oder ein Rechtsanwalt, bei technischen Fragen und Förderungen die Energieberatung deines Bundeslandes. Das Rechenbeispiel verwendet Beispielwerte.
