Auszug aus der Mietwohnung: Kündigung, Nachmieter, Kaution und Ablöse

Zuletzt aktualisiert: 03.11.2026

Sechs Monatsmieten Kaution sind bei einer Miete von 700 Euro 4.200 Euro, und dieses Geld bekommt der Mieter beim Auszug samt Zinsen zurück, abzüglich nur der Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Davor ist aber noch einiges zu klären: wie gekündigt wird, ob ein Nachmieter den Vertrag übernehmen kann, in welchem Zustand die Wohnung zurückgeht und was eine Ablöse für Küche oder Boden kosten darf. All das ist gesetzlich geregelt, und fast immer kommt es darauf an, ob das Mietrechtsgesetz für die Wohnung voll, nur teilweise oder gar nicht gilt. Für den Vermieter, der eine Wohnung als Geldanlage hält, geht es um dieselben Fragen von der anderen Seite: Die Kaution ist seine Sicherheit, der Zustand der Wohnung der Wert seiner Anlage, und jeder Monat ohne Mieter kostet ihn eine volle Miete. Diese Seite erklärt beiden Seiten, was beim Auszug gilt, und rechnet ein Beispiel bis zur Rückzahlung der Kaution durch.

Weil es um rechtliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall holst du dir am besten Rat bei der Arbeiterkammer, einer Mieterberatung oder einem Rechtsanwalt, als Vermieter auch bei deiner Hausverwaltung.

Welches Mietrecht für deinen Auszug gilt

Das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, gilt in drei Stufen, die auf der Seite über das Mietrecht genau erklärt sind. In der Vollanwendung, vor allem in Altbauten mit einer Baubewilligung vor Juli 1953 und in geförderten Neubauten, gelten alle Schutzregeln des Gesetzes. In der Teilanwendung, etwa im frei finanzierten Neubau, gelten nur einige davon, darunter die Regeln zu Kündigung, Befristung und Kaution. Ganz ausgenommen sind vor allem Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, etwa das vermietete Einfamilienhaus. Dort gilt nur das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, kurz ABGB, und fast alles hängt am Vertrag. Für die Genossenschaftswohnung kommt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz dazu.

Für den Auszug heißt das: Das Recht, einen befristeten Vertrag nach einem Jahr zu kündigen, und die Pflicht, die Kaution verzinst anzulegen, gelten in der Voll- und in der Teilanwendung. Das Verbot überhöhter Ablösen und der Ersatz für Investitionen gelten nur in der Vollanwendung. Wer nicht weiß, in welche Stufe seine Wohnung fällt, klärt das vor der Kündigung, denn davon hängen Fristen und Geld ab.

Kündigung Mietwohnung: Fristen und Form

Welche Kündigungsfrist Mietvertrag und Gesetz vorsehen, hängt zuerst davon ab, ob der Vertrag befristet ist. Einen unbefristeten Vertrag kann der Mieter jederzeit kündigen. Steht im Vertrag nichts anderes, beträgt die Frist einen Monat zum Monatsletzten: Wer am 31. Dezember ausziehen will, muss die Kündigung bis 30. November beim Vermieter haben. Viele Verträge sehen drei Monate vor, und auch ein Kündigungsverzicht des Mieters für eine bestimmte Zeit kann wirksam vereinbart sein. Ein befristeter Vertrag endet von selbst mit dem vereinbarten Datum. In der Voll- und in der Teilanwendung darf der Mieter aber nach dem ersten Jahr vorzeitig kündigen, mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten, für den 31. Dezember also bis 30. September. Dieses Recht kann ihm kein Vertrag nehmen. Ganz außerhalb des MRG lässt sich ein befristeter Vertrag nur vorzeitig kündigen, wenn das vereinbart ist.

Wer den Mietvertrag kündigen will, schreibt einen Brief und unterschreibt ihn, eine formlose E-Mail ist keine gültige Kündigung. Es zählt der Tag, an dem die Kündigung ankommt, nicht der Poststempel, deshalb ist ein eingeschriebener Brief mit Rückschein der sichere Weg. Kommt sie zu spät, gilt sie erst für den nächsten Termin, und bis dahin läuft die Miete weiter. Ein Muster stellt oesterreich.gv.at bereit. Der Vermieter dagegen kann in der Voll- und Teilanwendung nur über das Gericht kündigen und nur aus einem Grund, den das Gesetz nennt. Wer die neue Wohnung schon hat, zahlt wegen der Fristen unter Umständen einige Monate zwei Mieten, und diese Summe gehört vorher ins Budget, etwa mit dem Haushaltsbudget-Rechner.

Nachmieter: kein Recht, aber oft die schnellste Lösung

Ein Recht auf einen Nachmieter gibt es nicht. Der Vermieter muss einen vorgeschlagenen Nachmieter weder in den Vertrag einsteigen lassen noch mit ihm einen neuen Vertrag schließen, außer es steht so im Mietvertrag. Früher ausziehen, als Frist und Vertrag erlauben, ist nur mit einer einvernehmlichen Auflösung möglich, der beide zustimmen. Gerade im ersten Jahr eines befristeten Vertrags, in dem der Mieter noch nicht kündigen darf, ist der Nachmieter trotzdem der übliche Weg: Der Mieter kommt aus dem Vertrag, und der Vermieter hat keinen Mietausfall. Für den Vermieter ist ein guter Nachmieter deshalb kein Entgegenkommen, sondern Geld, denn jeder Monat Leerstand kostet ihn im Beispiel 700 Euro. Prüfen sollte er ihn trotzdem wie jeden anderen Bewerber, vor allem auf seine Bonität, also darauf, ob er die Miete verlässlich zahlen kann.

Eine gesetzliche Ausnahme gibt es in der Vollanwendung: Wer auszieht, darf seine Hauptmietrechte an den Ehegatten oder an Verwandte in gerader Linie wie Kinder oder Eltern abtreten, wenn sie mindestens die letzten zwei Jahre mit ihm in der Wohnung gewohnt haben, an Geschwister nach fünf Jahren. Die Abtretung ist dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Für die Gemeindewohnung in Wien hat Wiener Wohnen eigene Regeln zur Weitergabe, die zum Teil weiter gehen, auf die es aber keinen Rechtsanspruch gibt.

Übergabeprotokoll Wohnung: so läuft die Wohnungsübergabe

Am Ende der Kündigungsfrist steht die Wohnungsübergabe, für die beide Seiten einen Termin vereinbaren. Wer vor dem Auszug Wohnung, Kellerabteil und Dachboden räumt, nimmt alles mit, was nicht mitgemietet war, und übergibt die Wohnung besenrein. Zurück gehen alle Schlüssel, auch selbst nachgemachte. Schlüssel nur per Post zu schicken oder in den Briefkasten der Hausverwaltung zu werfen, ist in aller Regel keine wirksame Rückgabe, und dann kann weiter Miete anfallen. Den Wohnsitz meldest du binnen drei Tagen vor oder nach dem Auszug ab oder gleich an der neuen Adresse um.

Das wichtigste Papier ist das Übergabeprotokoll. Vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist der Beweis, auf den es beim Streit um die Kaution ankommt. Hinein gehören Datum und Anwesende, der Zustand jedes Raums mit allen Schäden, das mitvermietete Inventar, die Zahl der Schlüssel und die Zählerstände für Strom, Gas, Heizung und Wasser, dazu Fotos jedes Raums. Viele Vermieter beginnen gleich nach dem Auszug zu renovieren, und dann lässt sich der Zustand nicht mehr feststellen. Beide unterschreiben, und am besten nimmt jede Seite einen Zeugen mit. Vorlagen für Mietbeginn und Mietende bietet die Arbeiterkammer Oberösterreich. Das Protokoll schützt beide Seiten, denn bei Geldgeschäften gilt Kontrolle vor Vertrauen: Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage, für den Mieter bei der Kaution und für den Vermieter bei jedem Schaden.

In welchem Zustand die Wohnung zurückgeht

Der Mieter gibt die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem er sie übernommen hat, mit einer wichtigen Ausnahme: Die gewöhnliche Abnützung ist mit der Miete bezahlt. Nach einigen Jahren ist die Wandfarbe nicht mehr makellos, das Parkett hat Kratzer, und in den Wänden sind Dübellöcher von Regalen und Bildern. Das muss der Vermieter hinnehmen, und je länger jemand dort gewohnt hat, desto mehr Abnützung ist normal. Echte Schäden wie einen Sprung im Waschbecken oder eine demolierte Tür ersetzt der Mieter, aber nur mit dem Zeitwert, nicht mit dem Neupreis. Für ein Waschbecken wird eine Nutzungsdauer von 30 Jahren angenommen, ist es zehn Jahre alt, zahlt der Mieter zwei Drittel eines neuen.

Am meisten gestritten wird über das Ausmalen. Eine Pflicht zum Ausmalen beim Auszug, die in einem vom Vermieter vorgelegten Vertragsformular steht, ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Wirksam sein kann sie, wenn sie einzeln ausgehandelt wurde oder der Vermieter etwas dafür gibt, etwa die Kosten übernimmt oder eine Monatsmiete erlässt. Sonst muss der Mieter nur ausmalen, wenn die Wände übermäßig abgenutzt oder ortsunüblich gestrichen sind: Schwarz oder grelles Rot ist zu übermalen, ein dezentes Grün nicht. Für den Vermieter gehört die Abnützung deshalb zu den Kosten seiner Anlage wie die Instandhaltung, und er rechnet sie von Anfang an in die Rendite ein, nicht in die Kaution.

Kaution zurück: Höhe, Zinsen und Rückzahlung

Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen offene Miete und Schäden ab, ihre Höhe wird vereinbart. Üblich sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten, also Hauptmiete samt Betriebskosten und Umsatzsteuer, und zuletzt verlangen Vermieter immer öfter sechs. Mehr als sechs ist nur zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherungsinteresse hat. Wer bei der Suche die Kaution Wohnung für Wohnung vergleicht, sieht schnell, wie viel Geld beim Einzug auf einmal fällig wird.

In der Voll- und in der Teilanwendung muss der Vermieter eine Kaution in Geld auf einem Sparbuch anlegen oder auf eine andere Art, die gleich gut verzinst und gleich sicher ist, getrennt von seinem eigenen Vermögen. Die Zinsen gehören dem Mieter, und geht der Vermieter in Konkurs, bleibt die Kaution geschützt. Nach dem Ende des Vertrags zahlt er sie samt Zinsen unverzüglich zurück. Einbehalten darf er nur, was er berechtigt fordert, also offene Miete oder Schäden über die gewöhnliche Abnützung hinaus. Ganz außerhalb des MRG gibt es keine eigene gesetzliche Regel für die Kaution, dort zählt der Vertrag.

Das Rechenbeispiel mit gerundeten Beispielwerten: Die Altbauwohnung in der Vollanwendung kostet 700 Euro brutto im Monat, die Kaution von sechs Monatsmieten beträgt 4.200 Euro, über die Jahre sind 60 Euro Zinsen dazugekommen. Im Übergabeprotokoll stehen ein Sprung im zehn Jahre alten Waschbecken, dessen Ersatz samt Montage 300 Euro kostet, und ein schwarz gestrichenes Schlafzimmer. Abziehen darf der Vermieter zwei Drittel für das Waschbecken, also 200 Euro, und 400 Euro für das Ausmalen. Vergilbte Wände, Kratzer und Dübellöcher kosten nichts. Zurück bekommt der Mieter 4.200 plus 60 minus 600, also 3.660 Euro. Die Kaution der neuen Wohnung gehört aus dem Ersparten bezahlt, nicht mit Kredit oder Überziehungsrahmen, denn schon kleine Schulden sind dafür der falsche Weg. Weil die alte Kaution erst nach der Rückgabe kommt, braucht es für einige Zeit beide Beträge.

Ablöse Wohnung: was erlaubt ist und was verboten

Das Wort Ablöse steht für zwei Dinge: den Ersatz, den der Vermieter für Investitionen des Mieters schuldet, oft Investitionsablöse genannt, und das Geld, das ein Nachmieter dem Vormieter für Küche, Möbel oder Einbauten zahlt. Hat der Mieter einer Wohnung in der Vollanwendung in den letzten 20 Jahren etwas wesentlich verbessert, etwa Heizung, Bad oder Leitungen eingebaut, eine schadhafte Therme oder einen schadhaften Boden ganz erneuert, bekommt er beim Auszug den Restwert ersetzt. Für die wichtigsten dieser Arbeiten wird für jedes volle Jahr ein Zehntel abgezogen, für andere ein Zwanzigstel. Im Beispiel hat der Mieter vor vier vollen Jahren den schadhaften Boden um 3.000 Euro erneuert und das dem Vermieter vorher mitgeteilt: Ersetzt werden 3.000 Euro minus vier Zehntel, also 1.800 Euro. Möbel und Einbauküchen muss der Vermieter nicht ablösen. Den Anspruch meldet der Mieter schriftlich mit Rechnungen an, nach seiner Kündigung spätestens 14 Tage nachdem sie beim Vermieter eingelangt ist, sonst ist er verloren. Der Vermieter darf sich den Betrag vom neuen Mieter ersetzen lassen.

Zwischen Vormieter und Nachmieter ist eine Ablöse erlaubt, aber nur bis zum Zeitwert, also dem, was gleichwertige Einrichtung zu beschaffen kosten würde. Was darüber hinausgeht, ist in der Vollanwendung und bei Genossenschaftswohnungen eine verbotene Ablöse, ebenso jedes Geld nur dafür, dass jemand die Wohnung überlässt, egal ob an den Vormieter, den Vermieter oder einen anderen. Der Nachmieter kann sie zehn Jahre lang samt Zinsen zurückfordern, und wer sie verlangt, riskiert eine Verwaltungsstrafe bis 15.000 Euro. Beispielwerte zur Ablöse Küche: Die Küche hat vor sechs Jahren 6.000 Euro gekostet, eine gleichwertige ist heute 2.500 Euro wert, der Vormieter verlangt 4.000 Euro, also 1.500 Euro zu viel. Wer eine Ablöse zahlt, vereinbart sie schriftlich, lässt sich Rechnungen zeigen, fotografiert die Sachen bei der Übergabe und lässt sie im Zweifel schätzen. Außerhalb der Vollanwendung und der Genossenschaftswohnungen gilt dieses besondere Verbot nicht.

Wenn es Streit gibt: Fristen und zuständige Stellen

Bei Streit um Kaution, Schäden oder Ablöse hilft zuerst ein sachliches Gespräch mit Protokoll und Fotos auf dem Tisch, denn reden löst die meisten Probleme schneller als jeder Brief. Zahlt der Vermieter die Kaution nicht oder nicht ganz zurück, setzt der Mieter ihm per Einschreiben eine Frist von 14 Tagen; Musterbriefe dafür bietet die Arbeiterkammer Wien. Ist strittig, wie viel zurückzuzahlen ist, lässt sich die Höhe in der Voll- und in der Teilanwendung in einem eigenen Verfahren feststellen. Ist der Betrag klar und zahlt der Vermieter trotzdem nicht, wird er beim Bezirksgericht geklagt, etwa mit einer Mahnklage.

Auch sonst laufen Fristen. Der Vermieter muss Ersatz für Schäden binnen einem Jahr nach der Rückgabe bei Gericht einfordern, sonst ist der Anspruch erloschen. Der Mieter muss Ersatz für Ausgaben, die eigentlich Sache des Vermieters waren, nach dem ABGB binnen sechs Monaten einklagen. Beraten lassen sich Mieter bei der Arbeiterkammer ihres Bundeslandes, in Wien auch bei der kostenlosen MieterHilfe der Stadt, und bei Mieterorganisationen gegen einen Mitgliedsbeitrag, Vermieter bei ihrer Hausverwaltung oder einem Rechtsanwalt.

Entscheiden muss am Ende eine Behörde. In einigen Städten ist für Kaution und Ablöse zuerst die Schlichtungsstelle zuständig, eine Behörde der Gemeinde, die eine Einigung versucht und sonst selbst entscheidet, etwa in Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt, überall sonst das Bezirksgericht. Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle kostet nichts, und dieselben Stellen prüfen auch eine Mieterhöhung. Ganz außerhalb des MRG gibt es dieses Verfahren nicht, dort geht jeder Streit direkt zum Bezirksgericht.

Der Rat zum Schluss: Lies vor der Kündigung deinen Mietvertrag auf Frist, Befristung und Ausmalklausel, kündige per Einschreiben und melde Investitionen binnen 14 Tagen mit Rechnungen an. Als Vermieter prüfst du einen Nachmieter wie jeden anderen Bewerber, statt die Wohnung leer stehen zu lassen, und rechnest bei Schäden mit dem Zeitwert. Und beide Seiten gehen mit Fotos zur Übergabe und unterschreiben das Übergabeprotokoll gemeinsam, denn Rechte gibt es nie ohne Pflichten, und was dort steht, erspart den Streit um die Kaution.

Quellen: RIS: Mietrechtsgesetz, RIS: Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch, RIS: Zivilprozessordnung § 560, oesterreich.gv.at: Kündigung eines Mietvertrags durch den Mieter, oesterreich.gv.at: Kaution, AK Wien: Kaution, AK Wien: Beendigung des Mietvertrages, Arbeiterkammer: Wenn der Vermieter die Kaution zurückhält, Arbeiterkammer: Ausmalen beim Auszug, AK Oberösterreich: Mietkaution, AK Oberösterreich: Ablöse, Mietervereinigung Österreichs: Kündigung der Wohnung, Mietervereinigung Österreichs: Die wichtigsten Fristen im Mietrecht, KONSUMENT: Mietvertrag kündigen, Wiener Wohnen: Wohnung weitergeben nach Mietrechtsgesetz. Stand: November 2026.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Jeder Mietvertrag ist anders; für deinen Fall helfen die Arbeiterkammer, eine Mieterberatung, die Schlichtungsstelle deiner Gemeinde oder ein Rechtsanwalt, als Vermieter auch deine Hausverwaltung.