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Die KIM-Verordnung regelt die Vergabe von Immobilienkrediten und läuft in 5 Monaten, am 30.06.2025, aus. Das wird den Immobilienmarkt verändern, weil es wieder einfacher werden wird, Kredite zu bekommen. Was das genau bedeutet schaut sich dieser Beitrag an.
Theoretische Grundlagen der KIM-Verordnung
Die KIM-Verordnung ist im Sommer 2022 eingeführt worden und hat strenge Kriterien für die Vergabe von Immobilienkrediten festgelegt. Mindestens 20% Eigenmittel, ein Schuldendienst von maximal 40%, gerechnet auf das Haushaltseinkommen, und eine Kreditlaufzeit von maximal 35 Jahren waren die Grundvoraussetzungen. Das Ziel war klar: Es sollte nicht mehr jeder einen Immobilienkredit bekommen, sondern nur mehr die Leute, die sich das auch wirklich leisten können. Damit sollte das Risiko am Finanzmarkt minimiert werden.
Die Verordnung ist zwar von vielen als Hindernis wahrgenommen worden, aber sie hat ihren Zweck erfüllt. Die Österreichische Nationalbank hat analysiert und ist zu dem Schluss gekommen, dass eine positive Entwicklung dadurch stattgefunden hat. Der Anteil an Krediten, die ausgefallen sind, lag unter den Erwartungen. Die Kapitalausstattung im Bankensystem ist gestiegen, und es wurde im November 2024 festgestellt, dass kein systemisches Risiko mehr besteht.
Aktuelle Situation und das Auslaufen der KIM-Verordnung
Das Finanzmarktstabilitätsgremium hat deshalb am 2. Dezember 2024 beschlossen, die KIM-Verordnung nicht mehr zu verlängern. Die ursprünglichen Voraussetzungen, unter denen die Verordnung geschaffen wurde, existieren einfach nicht mehr, und dafür gibt es keinen Grund, die Beschränkungen weiter fortzuführen. Es ist den Banken empfohlen worden, ab dem zweiten Halbjahr die Grundprinzipien so weiterzuführen, weil sie sich als nützlich erwiesen haben. Die Banken sind aber nicht mehr daran gebunden. Ganz die Zügel loslassen will man aber trotzdem nicht. Die FMA hat ein Monitoring bei den Kreditvergaben angekündigt.
Die Banken nehmen das grundsätzlich positiv auf. Es bietet doch mehr Flexibilität im Gestaltungsspielraum bei der Kreditvergabe. Statt sich auf Einzelkredite zu fokussieren, wird die gesamte Bankbilanz betrachtet werden. Das wird zu einem breiteren Angebot und mehr Auswahlmöglichkeiten für Kunden und Kreditvermittler führen. Die WKO als Branchenvertreter sieht das Ganze auch positiv, ist nur noch etwas besorgt über die aktuell zu hohen Zinssätze.
Zukunftsaussichten für den Immobilienkredit-Markt
Stellt sich nur die Frage, wie es insgesamt am Immobilienmarkt weitergeht. Dass das Auslaufen der KIM-Verordnung alleine die Bauwirtschaft komplett entfesseln wird, ist wohl nicht anzunehmen. Glücklicherweise werden heuer aber auch weitere Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank erwartet, das wird letztendlich bei Immobilienkäufen ebenfalls gut ankommen und Immobilien wieder leistbarer machen. Ein bisschen Richtung leistbares Wohnen hatte sich schon entwickelt. Raiffeisen Research hat festgestellt, dass die Immobilienpreise in Österreich seit 2022 um 5% gesunken sind, inflationsbereinigt sogar um 15%. Heuer soll sich dieser Trend stabilisieren, und ab 2026 könnten die Preise wieder steigen.
Insgesamt sind also alle in guter Stimmung, und der Markt könnte heuer einen ersten Anlaufversuch in die Richtung einer positiven Gesamtentwicklung versuchen. Letztendlich sprechen wir bei Wohnraum über etwas, das auch auf andere Branchen sich positiv auswirkt: Bauwirtschaft über den Baustoffhandel bis hin zur Möbelbranche. Das kommt dann zwar für Kika/Leiner etwas zu spät, schützt aber vielleicht manch andere Einzelhändler vor der Pleite.
Quellen: Gewinn, Statistik Austria, WKO Stmk, WKO NÖ,
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