Zuletzt aktualisiert: 02.11.2026
Ein Abschlag von rund einem Drittel auf den Wert der eigenen Häuser: Die CA Immo Aktie kostete Ende Oktober 2026 20,80 Euro, während das Unternehmen den Nettovermögenswert je Aktie mit 31,74 Euro angibt. Diese Seite gehört zu einer Serie, die die Unternehmen im österreichischen Leitindex ATX vorstellt. Teil 16 behandelt die CA Immobilien Anlagen AG aus Wien: den Vermieter und Entwickler von Bürohäusern in Wien, Berlin, München, Frankfurt, Prag und Warschau. Du erfährst, wie aus einer Tochter der Creditanstalt ein Konzern mit Milliardenportfolio wurde, warum ein amerikanischer Finanzinvestor rund 71 Prozent der Aktien hält, wie sich Kurs und CA Immo Dividende entwickelt haben und was netto übrig bleibt. Am Ende stehen die Gesichtspunkte für und gegen diese Aktie – die Entscheidung bleibt bei dir.
Inhalt
Von der Banktochter zum Büroentwickler
Die CA Immo wurde 1987 gegründet, als Immobilientochter der Creditanstalt-Bankverein – daher die beiden Buchstaben im Namen. Schon 1988 kamen die Aktien an die Wiener Börse, seit 2007 notieren sie im Prime Market. Der große Sprung nach Deutschland folgte 2008 mit dem Kauf der Vivico Real Estate, der Immobilientochter der Deutschen Bahn, die große innerstädtische Grundstücke in Frankfurt, Berlin und München in den Konzern brachte. Seither baut die CA Immo dort selbst Bürohäuser, statt nur fertige zu kaufen. 2011 wurde die Aktie in den ATX aufgenommen. Die Eigentümergeschichte war bewegt: 2014 scheiterten Fusionsgespräche mit der Immofinanz, 2015 ein Übernahmeangebot der CA Immo für denselben Konkurrenten, und 2018 verkaufte die Immofinanz ihr Paket an die Starwood Capital Group, einen amerikanischen Finanzinvestor. Der stockte in den Folgejahren auf und hält heute die Mehrheit. Die Zentrale steht in Wien-Landstraße, im eigenen Bürohaus in der Mechelgasse.
Das Geschäft: Bürohäuser vermieten, bauen und verkaufen
Das Geschäft der CA Immo ist einfach zu beschreiben: Sie besitzt Bürogebäude in großen Städten, vermietet sie an Unternehmen und entwickelt auf eigenen Grundstücken neue Häuser, die sie dann in den Bestand nimmt oder verkauft. Drei Viertel des Immobilienvermögens von rund 4,4 Milliarden Euro liegen in Deutschland, ein Fünftel in Osteuropa und nur fünf Prozent in Österreich. Die Zahlen der letzten Jahre erzählen eine Geschichte vom Umbau: Die CA Immo verkauft, was nicht zum Kern gehört – 2025 waren es 16 Objekte um 539 Millionen Euro, im ersten Halbjahr 2026 weitere zehn um rund 270 Millionen –, und konzentriert sich auf moderne Bürohäuser in den besten Lagen. Mit dem Verkaufserlös tilgt sie Schulden und kauft eigene Aktien zurück.
Die Mieterlöse lagen 2025 bei 230,9 Millionen Euro, drei Prozent weniger als 2024, weil weniger Häuser im Bestand sind; das Konzernergebnis drehte dafür auf 184,4 Millionen Euro, nach einem Verlust von 66,3 Millionen im Jahr davor, als die Immobilien noch abgewertet werden mussten. Die wichtigste Kennzahl für Immobilienaktien ist aber nicht der Gewinn, sondern der FFO, das nachhaltige Ergebnis aus der Vermietung ohne Bewertungseffekte: Er lag 2025 bei 118,5 Millionen Euro oder 1,24 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote stieg auf 47,1 Prozent, die Verschuldung gemessen am Immobilienwert liegt bei 34,5 Prozent, die Häuser sind zu 94,9 Prozent vermietet. Das erste Halbjahr 2026 zeigt die Kehrseite des Umbaus: Die Mieterlöse sanken um 16 Prozent auf 104,8 Millionen Euro, eine marktbedingte Abwertung um 53,7 Millionen drückte das Konzernergebnis auf minus 1,4 Millionen Euro, und für das Gesamtjahr erwartet die CA Immo einen FFO von mehr als 90 Millionen Euro oder 0,97 Euro je Aktie – weniger als 2025, weil das Portfolio kleiner geworden ist.
Wem die CA Immo gehört: ein Finanzinvestor und der Streubesitz
Die CA Immo hat 94.089.589 Inhaberaktien ausgegeben, dazu vier Namensaktien, die besondere Rechte bei der Besetzung des Aufsichtsrats einräumen. Diese vier Namensaktien und rund 71 Prozent aller Aktien hält die SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., eine Gesellschaft der Starwood Capital Group – eines der größten privaten Immobilien-Investmenthäuser der Welt mit Sitz in den USA. Die übrigen rund 29 Prozent sind Streubesitz, darin enthalten die eigenen Aktien, die das Unternehmen zurückgekauft hat. Für Kleinaktionäre bedeutet das: Die Richtung gibt ein Finanzinvestor vor, der auf Rendite und Ausschüttung achtet – die Sonderdividenden, die 2021 und 2022 ausbezahlt wurden, gingen auf seine Initiative zurück –, und der Streubesitz ist klein, was die Handelbarkeit und das Gewicht im Index drückt. Beim Kurs von 20,80 Euro ist die CA Immo rund 2,0 Milliarden Euro wert und steht an sechzehnter Stelle der ATX-Liste.
Der Kurs: der Zinsanstieg hat Spuren hinterlassen
Die Jahresschlusskurse zeigen, wie hart die Zinswende Immobilienaktien getroffen hat: 33,00 Euro Ende 2021, dann 28,35 Ende 2022, als die Zinsen zu steigen begannen, eine Erholung auf 32,45 Ende 2023, dann 23,32 Ende 2024 und 22,52 Ende 2025. Am 30. Oktober 2026 kostete die CA Immo Aktie 20,80 Euro – 14 Prozent weniger als ein Jahr davor und 37 Prozent unter dem Stand von Ende 2021. Dazu kamen seit Ende 2021 Ausschüttungen von 6,20 Euro je Aktie, darunter die Sonderdividende von 2,50 Euro im März 2022. Wer Ende 2021 eingestiegen ist, hat also auch mit den Dividenden einen Verlust. Bemerkenswert ist der Abstand zum Buchwert: Die CA Immo gibt den Nettovermögenswert je Aktie nach dem Branchenstandard EPRA mit 31,74 Euro an, der Kurs liegt rund ein Drittel darunter. Der Markt traut den Bewertungen der Gebäude also weniger als das Unternehmen selbst – oder er bezahlt den Abschlag dafür, dass ein Großaktionär das Sagen hat und das Portfolio schrumpft.
CA Immo Dividende: um einen Euro herum, mit Sonderzahlungen
Die Dividendengeschichte der CA Immo ist unregelmäßiger als bei den meisten Werten dieser Serie. Für 2020 zahlte das Unternehmen auf Initiative des Großaktionärs neben der Basisdividende mehrere Sonderdividenden, die letzte davon mit 2,50 Euro je Aktie im März 2022. Für das Geschäftsjahr 2021 gab es dann nichts – der Gewinn wurde wegen des unsicheren Umfelds nach dem Kriegsbeginn in der Ukraine vorgetragen. Danach kehrte die CA Immo zur Regel zurück: 1,00 Euro für 2022, 0,80 Euro für 2023, 1,00 Euro für 2024 und 0,90 Euro für 2025, beschlossen von der Hauptversammlung am 6. Mai 2026. Gemessen am FFO von 1,24 Euro je Aktie sind die 0,90 Euro rund drei Viertel des nachhaltigen Ergebnisses – ein üblicher Wert für Immobiliengesellschaften, die den Großteil der Mieteinnahmen an die Eigentümer weitergeben. Eine feste Zusage gibt es nicht: Die Dividende wird jedes Jahr neu vorgeschlagen und beschlossen, und bei der CA Immo hat der Großaktionär dabei das letzte Wort.
Die Nettorechnung: was dir von 0,90 Euro bleibt
Von der Dividende behält der Staat in Österreich 27,5 Prozent Kapitalertragsteuer ein, bei einem steuereinfachen Depot führt die Bank sie direkt ab. Von 0,90 Euro je Aktie gehen 0,25 Euro an das Finanzamt, 0,65 Euro kommen netto an. Beim Kurs von 20,80 Euro vom 30. Oktober 2026 sind das 4,3 Prozent brutto und 3,1 Prozent netto. Das ist eine ordentliche Rendite, und sie kommt aus Mieteinnahmen, die vertraglich über Jahre gesichert sind. Der Preis dafür ist die Abhängigkeit vom Immobilienmarkt: Sinken die Bewertungen weiter, wie im ersten Halbjahr 2026, drückt das den Gewinn und den Kurs, auch wenn die Mieten weiter fließen. Und weil das Portfolio durch die Verkäufe kleiner wird, sinkt der FFO – die Dividende kann also nicht einfach wachsen, solange die CA Immo mehr verkauft als baut.
Stärken und Risiken im Blick
Für die CA Immo sprechen die Substanz und die Bilanz: ein Portfolio moderner Bürohäuser in den großen Städten Deutschlands, ein Nettovermögenswert deutlich über dem Kurs, eine Eigenkapitalquote von 47 Prozent, eine Verschuldung von nur 34,5 Prozent des Immobilienwerts und eine Vermietungsquote von rund 94 Prozent. Die Verkäufe der letzten Jahre haben Schulden abgebaut, und die Dividendenrendite von 4,3 Prozent brutto liegt über dem Durchschnitt dieser Serie.
Zu bedenken ist das Umfeld: Büroimmobilien stehen seit dem Zinsanstieg und dem Trend zum Homeoffice unter Druck, die Bewertungen sanken 2026 erneut, und die Mieterlöse schrumpfen mit jedem Verkauf. Der Großaktionär hält rund 71 Prozent und bestimmt Strategie und Ausschüttung; der Streubesitz von rund 29 Prozent ist der kleinste in dieser Serie. Und der Kurs hat seit Ende 2021 mehr als ein Drittel verloren – der Abschlag zum Buchwert kann lange bestehen bleiben, wenn der Markt keinen Grund sieht, ihn zu schließen. Prüfe mit jedem Quartalsbericht, wie sich FFO, Bewertung und Verschuldung entwickeln und ob die Verkäufe weitergehen.
Der Rat zum Schluss: Die CA Immo Aktie ist ein Immobilienwert mit solider Bilanz, ordentlicher Dividende und einem Kurs weit unter dem Substanzwert – aber auch mit einem dominanten Großaktionär, schrumpfendem Portfolio und einem Büromarkt im Umbruch. Wer sie ins Depot nimmt, setzt darauf, dass der Abschlag zum Buchwert kleiner wird, und muss aushalten, dass das Jahre dauern kann – und sieht die Aktie als Beimischung zu einem breit gestreuten Depot, nicht als Fundament.
Quellen: CA Immo: Investor Relations, Grundkapital und Aktionärsstruktur, Ergebnis 2025 und Hauptversammlung; Wiener Börse: CA-Immo-Kursseite, historische Daten und ATX-Zusammensetzung; Austria-Forum: Zur Geschichte der CA Immo. Stand: Oktober 2026.
Weiterlesen: Die CA Immo ist der einzige reine Immobilienwert im ATX – mit rund 29 Prozent Streubesitz gehört sie zu den kleinsten Gewichten des Index. Wie der ATX aufgebaut ist, wie die Gewichtung funktioniert und welche Unternehmen noch dabei sind, steht auf der Seite zum ATX.
Hinweis: Diese Seite liefert allgemeine Informationen und keine Anlageberatung. Alle Zahlen stammen aus den genannten Quellen mit Stand Oktober 2026 und können sich ändern. Kurse, Dividenden und Gewinne können steigen oder fallen; was ein Unternehmen künftig ausschüttet oder verdient, ist nicht garantiert. Eine Entscheidung über Kauf oder Verkauf von Wertpapieren triffst du selbst oder mit fachlicher Beratung.
