Zuletzt aktualisiert: 12.10.2026
Ein aktueller Grundbuchsauszug kostet online 4,89 Euro. Darin steht, wem eine Wohnung oder ein Haus gehört, ob eine Bank ein Pfandrecht hat und ob jemand anderer das Recht hat, darin zu wohnen. Wer eine Wohnung um 300.000 Euro kauft und sich diese 4,89 Euro spart, kauft im schlimmsten Fall Lasten mit, von denen er nichts weiß. Diese Seite erklärt, was im Grundbuch steht, wie du zu einem Auszug kommst und wie du ihn Blatt für Blatt richtig liest.
Diese Seite ist eine erste Orientierung. Für deinen eigenen Fall, etwa einen konkreten Kauf, holst du dir rechtlichen Rat bei einem Notar oder Rechtsanwalt.
Inhalt
Was das Grundbuch ist
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das die Bezirksgerichte führen. Für jede Liegenschaft, also ein Grundstück oder mehrere zusammengehörige Grundstücke samt allem, was darauf gebaut ist, gibt es eine eigene Eintragung, die Grundbuchseinlage. Darin steht, wem die Liegenschaft gehört und welche Rechte andere daran haben. Öffentlich heißt: Jeder darf hineinschauen, ohne einen Grund zu nennen. Du brauchst also keine Erlaubnis des Eigentümers, um nachzusehen.
Zwei Regeln machen das Grundbuch so wichtig. Erstens wird man Eigentümer einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch und nicht schon mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Zweitens darf man sich auf das verlassen, was eingetragen ist. Wer im Vertrauen auf das Grundbuch kauft, ist geschützt, wenn später jemand ein Recht behauptet, das nicht eingetragen ist und das er nicht kennen konnte. Ganz lückenlos ist dieser Schutz aber nicht, dazu mehr im letzten Kapitel.
Vom Grundbuch zu unterscheiden ist der Kataster. Er ist sozusagen die Landkarte dazu und zeigt, wo ein Grundstück liegt, wie groß es ist und wo seine Grenzen verlaufen. Den Kataster führt das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV). Verbunden sind beide über die Grundstücksnummer, und gemeinsam bilden sie die Grundstücksdatenbank, aus der alle Auszüge stammen.
Wie du einen Auszug bekommst und was er kostet
Um die richtige Einlage zu finden, brauchst du zwei Angaben: die Katastralgemeinde, das ist der Vermessungsbezirk, in dem die Liegenschaft liegt, und die Einlagezahl, kurz EZ, also die Nummer der Einlage. Statt der Einlagezahl reicht auch die Grundstücksnummer. Beides steht in Kaufverträgen und Schätzgutachten, und Verkäufer oder Makler nennen es dir auf Nachfrage. Wer die Daten, mit denen sich die Wohnung im Grundbuch finden lässt, nicht bekannt geben will, liefert damit schon die erste Antwort.
Einen Auszug bekommst du bei jedem Bezirksgericht um 19 Euro. Billiger ist es online über JustizOnline, das Portal der Justiz: Der vollständige Auszug kostet 4,89 Euro, ein einzelnes Blatt 2,60 Euro. Dieselben Daten bieten auch private Verrechnungsstellen an, die zur Gebühr noch ihre eigenen Kosten verrechnen. Wie hoch die sind, ist bei jedem Anbieter anders. Einen beglaubigten Auszug, wie ihn manche Behörden verlangen, stellt ein Notar aus. Neu ist seit 1. Oktober 2026: Eigentümer können den Auszug ihrer eigenen Liegenschaft gratis über JustizOnline abrufen. Wer nur Miteigentümer ist, bekommt ihn gratis nur unter dem eigenen Namen.
Abfragen lassen sich sogar die Urkunden, auf denen die Eintragungen beruhen, etwa Kaufverträge, Schenkungsverträge oder der Vertrag über ein Wohnrecht. Sie liegen in der Urkundensammlung des Grundbuchs, und online kostet jede Urkunde 1,52 Euro. So kannst du zum Beispiel nachlesen, was genau in einem Wohnrecht vereinbart ist oder was der Voreigentümer für die Wohnung bezahlt hat. Nicht jede ältere Urkunde ist elektronisch gespeichert, manche gibt es nur beim Bezirksgericht.
Für einen Kauf oder eine Miete nimmst du immer den vollständigen Auszug und nicht nur ein Blatt, denn das Wichtigste steht im letzten Blatt. Achte auch auf das Abfragedatum oben auf dem Auszug. Ein Auszug von vor drei Monaten zeigt den Stand von vor drei Monaten. Kurz vor der Unterschrift fragst du deshalb noch einmal neu ab.
So ist ein Grundbuchsauszug aufgebaut
Ganz oben stehen Katastralgemeinde, Einlagezahl, das zuständige Bezirksgericht und das Abfragedatum. Darunter folgt die Aufschrift mit der letzten Tagebuchzahl, das ist die Aktenzahl des letzten Antrags beim Grundbuchsgericht. Steht dort das Wort Plombe, liegt beim Gericht ein Antrag, der noch nicht erledigt ist, zum Beispiel ein anderer Verkauf oder ein neues Pfandrecht. Was dahintersteckt, musst du vor einer Unterschrift unbedingt klären. In der Aufschrift steht außerdem, ob es sich um Wohnungseigentum oder ein Baurecht handelt.
Danach kommen drei Blätter. Das A-Blatt heißt Gutsbestandsblatt und zeigt, was zur Liegenschaft gehört. Im A1-Blatt stehen die Grundstücke mit Nummer, Nutzung, Fläche und Adresse. Ein G neben der Grundstücksnummer bedeutet, dass das Grundstück im Grenzkataster ist, dann sind seine Grenzen rechtlich verbindlich. Fehlt das G, sind die Grenzen auf dem Plan nur ungefähr. Im A2-Blatt stehen Rechte, die zur Liegenschaft gehören, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, und öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Das B-Blatt ist das Eigentumsblatt. Dort stehen die Eigentümer mit Geburtsdatum und Adresse, ihre Anteile und der Grund des Erwerbs, also Kaufvertrag, Schenkung oder Erbschaft, jeweils mit Datum. Bei einer Eigentumswohnung gehört dir nicht die Wohnung allein, sondern ein Anteil an der ganzen Liegenschaft, verbunden mit dem Wohnungseigentum an deiner Wohnung. Im B-Blatt steht dann zum Beispiel „Anteil 85/1.420, Wohnungseigentum an Top 5“. Das C-Blatt ist das Lastenblatt, und weil es das wichtigste ist, bekommt es ein eigenes Kapitel.
Das Lastenblatt: Rechte, die andere an der Liegenschaft haben
Im C-Blatt steht alles, was die Liegenschaft belastet. Am häufigsten ist das Pfandrecht einer Bank, die einen Kredit gegeben hat. Eingetragen ist ein Höchstbetrag, bis zu dem die Bank die Liegenschaft verwerten lassen darf, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Kaufst du eine Wohnung, auf der noch ein Pfandrecht des Verkäufers steht, muss im Kaufvertrag geregelt sein, dass sein Kredit aus dem Kaufpreis bezahlt und das Pfandrecht gelöscht wird.
Daneben gibt es die Dienstbarkeiten, auch Servituten genannt. Das sind Rechte anderer Personen, die Liegenschaft auf eine bestimmte Art zu nutzen. Das Wohnrecht erlaubt jemandem, in der Wohnung oder einem Teil des Hauses zu wohnen, oft lebenslang. Typisch ist das, wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übergeben und selbst darin wohnen bleiben. Der Fruchtgenuss geht weiter: Wer ihn hat, darf die Immobilie nutzen und auch die Erträge behalten, zum Beispiel die Miete. Dazu kommen Wegerechte, die dem Nachbarn erlauben, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren, und Leitungsrechte für Kanal, Wasser oder Strom. Eine Reallast verpflichtet den Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen, etwa bei einem Ausgedinge die Versorgung der früheren Eigentümer.
Weitere Einträge sind das Veräußerungs- und Belastungsverbot, mit dem der Eigentümer die Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten weder verkaufen noch belasten darf. Das kommt zwischen nahen Angehörigen vor und bei geförderten Wohnungen zugunsten des Landes. Ein Vorkaufsrecht gibt jemandem das Recht, zu denselben Bedingungen zu kaufen, wenn der Eigentümer verkauft. Auch ein Mietvertrag kann eingetragen sein, dann heißt er Bestandrecht. Und es gibt Anmerkungen, die Alarmzeichen sind, etwa die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über den Eigentümer.
Für alle diese Lasten gilt dasselbe: Sie hängen an der Liegenschaft und nicht an der Person. Wer kauft, übernimmt alles, was beim Kauf nicht gelöscht wird. Ein Wohnrecht der Voreigentümerin bleibt also bestehen, auch wenn du die Wohnung bezahlt hast, und du kannst nicht einziehen, solange sie dort wohnt. Dazu eine klare Meinung: Eine Last, deren Bedeutung du nicht genau verstehst, ist ein Grund, mit der Unterschrift zu warten.
Vor dem Kauf und vor der Miete ins Grundbuch schauen
Vor einem Kauf ist der Blick ins Grundbuch Pflicht, auch wenn ihn dir niemand vorschreibt. Prüfe im B-Blatt, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist und ob es noch weitere Miteigentümer gibt, denn dann müssen alle unterschreiben. Prüfe im A-Blatt, ob alles dabei ist, was verkauft wird, etwa Garten, Parkplatz oder Kellerabteil, und bei einer Wohnung, ob die Nummer im Wohnungseigentum mit der Wohnung übereinstimmt. Und prüfe im C-Blatt jede einzelne Zeile: Was wird beim Kauf gelöscht, und was bleibt? Was bleibt, muss im Kaufvertrag ausdrücklich stehen, damit es keine Überraschungen gibt.
Auch vor einer Miete lohnt sich der Auszug, gerade bei privaten Vermietern. Du siehst, ob die Person, mit der du den Vertrag unterschreibst, tatsächlich Eigentümer ist. Ist sie es nicht, braucht sie eine Berechtigung, etwa als Hausverwaltung mit Vollmacht oder als Hauptmieter, der untervermietet. Betrüger bieten immer wieder Wohnungen an, die ihnen nicht gehören, kassieren Kaution und erste Miete und sind dann verschwunden. Steht im C-Blatt die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens, ist ebenfalls Vorsicht angebracht, denn der Eigentümer hat offenbar Schulden, die er nicht mehr zahlen kann.
Was beim Kauf ins Grundbuch kommt und was nicht drinsteht
Beim Kauf lässt der Verkäufer meist eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken. Damit ist der Platz im Grundbuch ein Jahr lang für den Käufer reserviert, und niemand kann sich in dieser Zeit mit einem anderen Recht vordrängen. Der Kaufpreis geht auf das Treuhandkonto des Notars oder Anwalts, der den Vertrag errichtet, und wird erst ausgezahlt, wenn die Eintragung gesichert ist. Die Eintragung des Eigentums kostet 1,1 % des Kaufpreises, bei 300.000 Euro also 3.300 Euro. Finanziert eine Bank den Kauf mit einem Wohnkredit, kommt ihr Pfandrecht dazu, das 1,2 % des eingetragenen Pfandbetrags kostet. Ist der Kredit Jahre später zurückgezahlt, verschwindet das Pfandrecht nicht von selbst. Die Bank stellt eine Löschungserklärung aus, und die Löschung muss beim Grundbuchsgericht beantragt werden.
So nützlich das Grundbuch ist, es zeigt nicht alles. Mietverträge stehen nur drin, wenn sie eingetragen sind. Die Höhe der Rücklage und geplante Sanierungen kennt nur die Hausverwaltung, Bauschäden zeigt nur eine Besichtigung, und die Flächenwidmung erfährst du bei der Gemeinde. Auch ein Wegerecht kann gelten, das nie eingetragen wurde, wenn der Nachbar den Weg seit Jahrzehnten offen benutzt. Gegen so ein Recht schützt dich das Vertrauen ins Grundbuch nicht, wenn du es bei einer Besichtigung hättest sehen können.
Der Rat zum Schluss: Hol dir vor jeder Unterschrift, beim Kauf genauso wie bei einer Miete, einen aktuellen und vollständigen Auszug und lies das B- und das C-Blatt Zeile für Zeile. Was du nicht verstehst, lässt du dir vom Notar oder Anwalt erklären, und zwar vor der Unterschrift und nicht danach.
Quellen: oesterreich.gv.at – Grundbuch: Aufbau eines Grundbuchsauszugs, Grundbuchsabfrage über das Internet, Kosten eines Grundbuchsauszugs (Stand 01.10.2026); RIS – Allgemeines Grundbuchsgesetz, Gerichtsgebührengesetz, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch. Stand: Oktober 2026.
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Hinweis: Diese Seite gibt allgemeine Informationen und die eigene Meinung des Autors wieder. Sie ist keine Rechtsberatung. Jede Lage ist anders; lass dir einen Grundbuchsauszug im Zweifel von einem Notar oder Rechtsanwalt erklären.
