# Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt - Link: https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/ - Published: 2026-10-17T18:32:33+02:00 - Author: finanzgeier Zuletzt aktualisiert: 17.10.2026 Wer eine Wohnung um 400.000 Euro kauft, zahlt 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, dazu 4.400 Euro für die Eintragung ins Grundbuch. Mit Makler, Notar und Kredit kommen schnell 40.000 Euro Kaufnebenkosten zusammen, also rund zehn Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer in Österreich fällt an, sobald ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt, egal ob durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Auf dieser Seite erfährst du, wie hoch sie ist, wie du die Grunderwerbsteuer berechnen kannst, welche Befreiungen es gibt, was die Grundbucheintragungsgebühr damit zu tun hat und wer sie an das Finanzamt zahlt. Weil es um steuerliche Fragen geht, gleich vorweg: Diese Seite gibt nur einen groben Überblick. Für deinen eigenen Fall hol dir fachliche Hilfe, zum Beispiel beim Notar, beim Finanzamt oder bei einer Steuerberatung. ## Inhalt * [Grunderwerbsteuer Österreich: was sie ist und wer sie zahlt](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#grunderwerbsteuer-österreich-was-sie-ist-und-wer-sie-zahlt) * [Grunderwerbsteuer beim Kauf: 3,5 Prozent](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#grunderwerbsteuer-beim-kauf-35-prozent) * [Grunderwerbsteuer: Schenkung und Erbschaft](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#grunderwerbsteuer-schenkung-und-erbschaft) * [Grunderwerbsteuer Befreiung: wann weniger oder nichts anfällt](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#grunderwerbsteuer-befreiung-wann-weniger-oder-nichts-anfällt) * [Grundbucheintragungsgebühr und Kaufnebenkosten: Wohnung und Haus](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#grundbucheintragungsgebühr-und-kaufnebenkosten-wohnung-und-haus) * [Rechenbeispiel für das Steuerjahr 2026](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#rechenbeispiel-für-das-steuerjahr-2026) * [Wie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt kommt](https://www.finanzgeier.at/steuern/grunderwerbsteuer/#wie-die-grunderwerbsteuer-an-das-finanzamt-kommt) ## Grunderwerbsteuer Österreich: was sie ist und wer sie zahlt Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks in Österreich. Als Grundstück zählen Grund und Boden, Gebäude und Eigentumswohnungen samt fest eingebauter Küche und Bad, nicht aber Möbel. Die Steuer entsteht schon mit dem Kaufvertrag, nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Wer einen Vertrag unterschreibt, schuldet also die Steuer, auch wenn die Eintragung Monate später erfolgt. ![Grunderwerbsteuer Grundlagen: Käufer und Verkäufer schulden beide die Steuer, sie entsteht mit dem Vertrag, nicht mit dem Grundbuch. Aufkommen 2025 rund 1,3 Milliarden Euro, davon 93,7 Prozent für die Gemeinden und 6,3 Prozent für Bund und Länder.]( https://www.finanzgeier.at/wp-content/uploads/2026/10/grunderwerbsteuer-grafik1_grundlagen. png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 1") Steuerschuldner sind beide Seiten, Käufer und Verkäufer. Meist steht im Vertrag, dass der Käufer zahlt, das ändert aber nichts daran, dass das Finanzamt sich im Notfall auch an den Verkäufer halten kann. Bei Erbschaft und Schenkung auf den Todesfall zahlt nur, wer erbt. 2025 brachte die Grunderwerbsteuer rund 1,3 Milliarden Euro, fast 94 Prozent davon bekommen die Gemeinden, in denen die Grundstücke liegen. ## Grunderwerbsteuer beim Kauf: 3,5 Prozent Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung, also im Normalfall des Kaufpreises, mindestens aber 3,5 Prozent des Grundstückswerts. Zur Gegenleistung zählt alles, was du für das Grundstück aufwendest: der Kaufpreis samt Umsatzsteuer, übernommene Schulden oder ein Wohnrecht, das sich der Verkäufer vorbehält. Kaufst du Möbel oder Inventar mit, gehört dieser Teil des Preises nicht dazu, deshalb lohnt es sich, ihn im Vertrag eigens auszuweisen. ![Grunderwerbsteuer beim Kauf: 3,5 Prozent vom Kaufpreis, bei 400.000 Euro sind das 14.000 Euro. Dazu zählen Kaufpreis samt Umsatzsteuer, übernommene Schulden und ein vorbehaltenes Wohnrecht, nicht dazu Möbel und Inventar. Kauf in der Familie: Stufentarif statt 3,5 Prozent.](https://www.finanzgeier.at/wp-content/uploads/2026/ 10/grunderwerbsteuer-grafik2_kauf.png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 2") Ein Sonderfall ist der Kauf in der Familie. Verkaufen dir die Eltern, Geschwister oder dein Ehepartner eine Wohnung, gilt das als unentgeltlich, auch wenn du dafür bezahlst. Dann wird nicht der Kaufpreis besteuert, sondern der Grundstückswert nach dem günstigeren Stufentarif. Das gilt auch für Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz. ## Grunderwerbsteuer: Schenkung und Erbschaft Bei Schenkung, Erbschaft und allen Übertragungen in der Familie gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert: Für die ersten 250.000 Euro zahlst du 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent und für alles darüber 3,5 Prozent. Bekommst du von derselben Person innerhalb von fünf Jahren mehrere Grundstücke oder Teile davon, werden sie zusammengerechnet, damit niemand den günstigen Tarif durch Aufteilen mehrmals nutzt. Für die Grunderwerbsteuer: Erbschaft und Schenkung werden gleich behandelt, bei der Erbschaft wird die Steuer mit der Einantwortung fällig. ![Stufentarif bei Schenkung und Erbschaft vom Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent bis 400.000 Euro, 3,5 Prozent darüber. Beispiel Wohnung mit 300.000 Euro Grundstückswert: 1.250 plus 1.000 Euro, Grunderwerbsteuer 2.250 Euro.](https://www.finanzgeier.at/wp-content/uploads/2026/10/grunderwerbsteuer-grafik3_stufentarif. png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 3") Der Grundstückswert ist meist niedriger als der Marktwert. Er wird entweder mit einem vereinfachten Pauschalwertmodell aus Bodenwert und Gebäudefläche berechnet, wofür das Finanzministerium einen Grundstückswertrechner anbietet, oder aus dem Immobilienpreisspiegel von Statistik Austria, wovon 71,25 Prozent angesetzt werden. Ist der echte Wert niedriger, kannst du ihn mit einem Gutachten nachweisen. Wer Vermögen in der Familie weitergeben will, sollte sich rechtzeitig überlegen, ob eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll ist, mehr dazu auf der Seite [Erben und Schenken](https://www.finanzgeier.at/steuern/erben-schenken/). ## Grunderwerbsteuer Befreiung: wann weniger oder nichts anfällt Eine wichtige Grunderwerbsteuer-Befreiung gibt es für Ehepaare und eingetragene Partner. Kaufen oder bauen sie gemeinsam eine Wohnung als Hauptwohnsitz und erwirbt einer vom anderen einen Anteil, ist das bis 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche steuerfrei. Erbt der Ehepartner die gemeinsame Wohnung, ist das ebenfalls bis 150 Quadratmeter befreit. Für Lebensgefährten gilt diese Befreiung nicht. Steuerfrei sind außerdem Erwerbe bis 1.100 Euro, und wer einen Betrieb übernimmt, hat unter bestimmten Bedingungen einen Freibetrag von 900.000 Euro. ![Grunderwerbsteuer Befreiung: Ehepaar mit gemeinsamem Hauptwohnsitz bis 150 Quadratmeter befreit, Erwerb bis 1.100 Euro, Betriebsübergabe mit Freibetrag bis 900.000 Euro, Kauf rückgängig binnen 3 Jahren mit Rückerstattung. Keine Befreiung für Lebensgefährten und keine eigene Befreiung für das erste Eigenheim.](https://www.finanzgeier.at/ wp-content/uploads/2026/10/grunderwerbsteuer-grafik4_befreiung.png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 4") Wird ein Kauf innerhalb von drei Jahren rückgängig gemacht, bekommst du die Grunderwerbsteuer auf Antrag zurück. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für das erste [Eigenheim](https://www.finanzgeier.at/immobilien/immobilienkauf-eigennutzung/) gibt es in Österreich nicht. Die Befreiung, die von 2024 bis Mitte 2026 galt, betraf nur die Gebühren für das Grundbuch und ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. ## Grundbucheintragungsgebühr und Kaufnebenkosten: Wohnung und Haus Neben der Grunderwerbsteuer zahlst du die Grundbucheintragungsgebühr, auch Eintragungsgebühr Grundbuch genannt: 1,1 Prozent des Kaufpreises für die Eintragung als Eigentümer. Brauchst du einen Kredit, kommt die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandrechts dazu, damit die Bank im Grundbuch abgesichert ist. Diese Gebühren gehen an das Gericht, nicht an das Finanzamt, und fallen erst mit der Eintragung an. Wie das Grundbuch aufgebaut ist und was du vor dem Kauf darin prüfen solltest, steht auf der Seite über das [Grundbuch](https://www.finanzgeier.at/immobilien/grundbuch/). ![Kaufnebenkosten einer Wohnung, Beispiel 400.000 Euro Kaufpreis und 300.000 Euro Kredit: Grunderwerbsteuer 14.000 Euro, Makler 14.400 Euro, Notar oder Anwalt rund 8.000 Euro, Grundbucheintragung 4.400 Euro, Pfandrecht 3.600 Euro, zusammen 44.400 Euro oder 11,1 Prozent; ohne Makler und Kredit 26.400 Euro.](https://www.finanzgeier. at/wp-content/uploads/2026/10/grunderwerbsteuer-grafik5_nebenkosten.png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 5") Dazu kommen Notar oder Anwalt für Vertrag und Treuhand mit ungefähr 1 bis 3 Prozent und die Maklerprovision mit höchstens 3 Prozent plus Umsatzsteuer, also bis zu 3,6 Prozent. Die Arbeiterkammer rechnet bei den Kaufnebenkosten einer Wohnung insgesamt mit rund 10 Prozent des Kaufpreises. Diese Kaufnebenkosten solltest du aus eigenem Geld zahlen und nicht mitfinanzieren, denn jeder Euro, den du selbst mitbringst, muss nicht über Jahrzehnte mit Zinsen zurückgezahlt werden, wie auf der Seite über den [Wohnkredit](https://www.finanzgeier.at/kredit/wohnkredit/) erklärt. ## Rechenbeispiel für das Steuerjahr 2026 Beispielwerte zum Grunderwerbsteuer berechnen: Du kaufst eine Wohnung um 400.000 Euro über einen Makler und finanzierst 300.000 Euro mit einem Kredit. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, also 14.000 Euro. Die Eintragung ins Grundbuch kostet 1,1 Prozent oder 4.400 Euro, das Pfandrecht 1,2 Prozent von 300.000 Euro oder 3.600 Euro. Der Makler verlangt 3,6 Prozent samt Umsatzsteuer, das sind 14.400 Euro, Notar oder Anwalt bei 2 Prozent rund 8.000 Euro. Zusammen sind das 44.400 Euro Kaufnebenkosten, 11,1 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler und ohne Kredit wären es 26.400 Euro. ![Rechenbeispiel für das Steuerjahr 2026: Kauf mit Makler und Kredit 44.400 Euro Nebenkosten, Kauf ohne Makler und Kredit 26.400 Euro, Schenkung von den Eltern 2.250 Euro Grunderwerbsteuer.](https://www.finanzgeier.at/wp-content/uploads/2026/10/grunderwerbsteuer- grafik6_rechenbeispiel.png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 6") Zum Vergleich die Schenkung: Schenken dir die Eltern eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro, zahlst du für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent oder 1.250 Euro und für die restlichen 50.000 Euro 2 Prozent oder 1.000 Euro, zusammen 2.250 Euro. Einen eigenen Grunderwerbsteuer-Rechner brauchst du dafür nicht, die Rechnung ist mit diesen Schritten schnell gemacht. Wie hoch die Raten für den Kredit werden, rechnest du mit dem [Kreditrechner](https://www.finanzgeier.at/rechner/kreditrechner/) aus. ## Wie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt kommt In der Praxis kümmert sich der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, um die Grunderwerbsteuer. Er berechnet sie selbst, nimmt sie meist vom Treuhandkonto und zahlt sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt, also bei einem Vertrag im Mai bis 15. Juli. Er haftet dafür, dass sie bezahlt wird, und bestätigt dem Grundbuchsgericht, dass alles erledigt ist. Ohne diese Bestätigung oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gibt es keine Eintragung ins Grundbuch. Ab 2027 wird das elektronische Verfahren neu geregelt, an der Frist ändert sich nichts. ![Ablauf: Mit dem Kaufvertrag entsteht die Steuer, der Notar berechnet sie und zahlt vom Treuhandkonto bis zum 15. des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Beispiel: Vertrag im Mai, fällig bis 15. Juli.]( https://www.finanzgeier.at/wp-content/uploads/2026/10/grunderwerbsteuer-grafik7_ablauf. png "Grunderwerbsteuer: was beim Kauf, bei Schenkung und Erbschaft anfällt 7") Bei Schenkungen und Erbschaften läuft es ähnlich, der Grundstückswert muss dann aber eigens ermittelt werden. Jede Lage ist anders, gerade bei Teilschenkungen, Wohnrechten oder Betriebsübergaben lohnt sich die Beratung beim Notar vor der Unterschrift. **Der Rat zum Schluss:** Rechne bei jedem Immobilienkauf mit rund 10 Prozent Kaufnebenkosten, leg sie zusätzlich zu den Eigenmitteln auf die Seite, schau vor der Unterschrift ins Grundbuch und lass dir vom Notar vorab schriftlich aufschlüsseln, welche Steuern und Gebühren auf dich zukommen. **Quellen:** BMF: [Grunderwerbsteuer](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer.html), [Steuersatz](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/steuersatz.html), [Bemessungsgrundlage](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/bemessungsgrundlage.html), [Steuerschuldner](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/steuerschuld-steuerschuldner.html), [Befreiungen](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/grunderwerbsteuerbefreiung.html) und [Abfuhr](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/abfuhr.html); Unternehmensserviceportal: [Grunderwerbsteuer](https://www.usp.gv.at/themen/steuern-finanzen/weitere-steuern-und-abgaben/grunderwerbsteuer.html); RIS: [Grunderwerbsteuergesetz](https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004531) und [Gerichtsgebührengesetz](https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002667); oesterreich.gv.at: [Nebenkosten beim Immobilienkauf](https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/bauen_und_wohnen/wohnen/8/Seite.210150); Arbeiterkammer: [Nebenkosten beim Wohnungskauf](https://noe.arbeiterkammer.at/beratung/konsumentenschutz/wohnen/eigentum/Nebenkosten-Wohnungskauf.html) und [Tipps zum Wohnungskauf](https://tirol.arbeiterkammer.at/beratung/konsumentenschutz/wohnen/Tipps_Wohnungskauf.html); BMF: [Monatsbericht Dezember 2025](https://www.bmf.gv.at/dam/jcr:947de4d2-a8f9-4d15-bb84-460454cec55d/Monatsbericht_Dezember_2025.pdf). Stand: Oktober 2026. [⌊Ein Verkäufer übergibt dem Käufer vor einem Wohnhaus die Schlüssel und wirft eine Münze in eine orange Box, oben das Wort Immobilienertragsteuer⌉⌊Ein Verkäufer übergibt dem Käufer vor einem Wohnhaus die Schlüssel und wirft eine Münze in eine orange Box, oben das Wort Immobilienertragsteuer⌉[ **Weiterlesen:** Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung, darum kümmert sich der Notar oder Anwalt. Verkaufst du die Wohnung später mit Gewinn, kann eine andere Steuer anfallen, die [Immobilienertragsteuer](https://www.finanzgeier.at/steuern/immobilienertragsteuer/). Dort steht, was beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses an Steuer anfällt. **Hinweis:** Diese Seite gibt nur einen groben Überblick über die Grunderwerbsteuer und ersetzt keine Steuerberatung. Jede Lage ist anders: Bei Fragen zu deinem Fall hol dir fachliche Hilfe, zum Beispiel beim Notar, beim Finanzamt oder bei einer Steuerberatung. Die Rechenbeispiele verwenden Beispielwerte.